Виды прав на землю

Препод саскевич

 
Земельное право 2015-2016 год

Глава 1. Виды прав на землю

Каждое юридическое и физическое лицо, предполагающее получить в

установленном  порядке  земельный  участок  для  тех или иных целей,

прежде  всего   должно   знать,   в  каком  виде  права  может  быть

предоставлен (передан) земельный участок.

В   данной   главе   мы  расскажем  о  видах  прав  на  землю, установленных  законодательством  Республики  Беларусь,  а  также  о возможностях  юридических  и  физических лиц претендовать на тот или иной  вид права на землю. До 1991 г. пользоваться земельным участком можно  было  только на праве бессрочного (постоянного) пользования и праве  временного  пользования земельным участком. В настоящее время Кодексом  Республики  Беларусь  о  земле,  введенным  в  действие  с 1 января 1999 г., предусмотрено пять видов права на землю.

           Право постоянного пользования земельным участком

     Обладателями  такого  вида  права  на  землю  могут быть только юридические   лица   Республики  Беларусь,  которым  по  их  желанию земельные  участки  предоставляются для строительства и обслуживания народнохозяйственных  объектов,  а  также  для  ведения  сельского и лесного  хозяйства.  Основания испрашивать земельный участок в таком виде  права  будут  у  тех  юридических  лиц,  которые  осуществляют строительство    капитальных    объектов   или   которые    согласно учредительным   документам    призваны  вести  сельское  или  лесное хозяйство.  В городах предоставление земельных участков в постоянное пользование  производится  в  соответствии с их генеральными планами только  за пределами «красных линий» (условных линий предусмотренных градостроительной  документацией и отделяющих территории улиц, дорог или    площадей,    от    территорий,   предназначенных   под   иное использование).

           Право временного пользования земельным участком

     Согласно   законодательству   временное  пользование  земельным участком  может  быть краткосрочным - до 3 лет и долгосрочным - от 3 до  10  лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут быть  продлены  на  период,  не  превышающий  сроков  соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования.

     В   этом  виде  права  земельные  участки  предоставляются  как физическим,   так   и   юридическим   лицам   Республики   Беларусь,  последним - как  правило,  для  строительства  различных  инженерных  коммуникаций,  линий  электропередачи,  связи,  разработки  полезных  ископаемых, добычи торфа, сапропеля и т.д.

     Физические  лица  могут  реализовать свои права на землю в этом виде  права  для  огородничества  при  условии,  что  они  не  имеют земельных   участков   для  ведения  личного  подсобного  хозяйства, строительства  и  обслуживания  жилого  дома,  ведения коллективного садоводства  и  дачного  строительства,  либо  имеют  их  в  меньших размерах,  чем  установлено для этих целей Кодексом о земле. Также в этом  виде  права  предоставляются  земельные  участки гражданам для сенокошения  и  выпаса  скота,  находящегося в их собственности. Для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей земельные участки  могут  предоставляться  в  исключительных случаях гражданам Республики   Беларусь   -   инвалидам  I  группы  вследствие  общего заболевания,  инвалидам  Великой  Отечественной  войны,  в том числе бывшим  партизанам,  или иным лицам из числа военнослужащих, которые стали инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при  защите  Родины  или  при исполнении обязанностей военной службы либо  вследствие  заболевания,  связанного с ликвидацией последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, или приравненным к ним лицам.

     Юридическим  и  физическим  лицам,  имеющим земельные участки в

постоянном  или  временном  пользовании,  следует  иметь в виду, что законодательство  не  допускает  (запрещает) производить переуступку этих  прав,  сдачу  земельных  участков в аренду, осуществлять залог таких прав.

     Вместе с тем законодательство предусматривает, что при переходе права собственности на строение или сооружение к новому собственнику в  установленном   порядке  переходят  права  пользования  земельным участком.

                Право пожизненного наследуемого владения

                            земельным участком

     Это  право  распространяется  на  граждан  Республики Беларусь,

которые изъявляют желание иметь участки для строительства и (или) обслуживания жилого дома; для ведения личного подсобного хозяйства; для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; для ведения коллективного садоводства; для дачного строительства; для занятия традиционными народными промыслами.

     При   этом   данное   право   реализуется   только  в  пределах фиксированных размеров земельных участков, либо в меньших размерах в зависимости  от  местных  условий  и  их  местоположения.  Так,  для строительства  и  (или)  обслуживания  жилого  дома  усадебного типа законодательством установлены следующие размеры земельных участков:

     - в городах - от 0,05 до 0,15 га;

     -  в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от

0,15 до 0,25 га.

     Но  в  определенных случаях, в зависимости от местных условий и особенностей,  размер  земельных  участков, предоставляемых для этих целей, с согласия граждан может быть: в городах - менее 0,05 га, а в сельских  населенных пунктах и  поселках  городского  типа  -  менее  0,15 га.

     При  предоставлении  земельных участков гражданам в пожизненное наследуемое  владение  для  других,  указанных выше целей предельный размер  земельных  участков  также  определяется  с  учетом  местных условий и особенностей.

     Право   пожизненного   наследуемого  владения  в  установленном порядке  может  быть передано по наследству наследникам, а также при приобретении  гражданами  Республики  Беларусь  жилого  дома,  дачи, садового домика.

              Право собственности на земельный участок

     Это  сравнительно  новый  для  Республики  Беларусь  вид права, который позволяет собственнику земельного участка, помимо общих прав землепользователей   и   землевладельцев,   иметь   право  отчуждать земельные  участки  (части земельных участков) сдавать их в залог, в аренду в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

     Земля   может   принадлежать   на   праве  общей  (долевой  или совместной)  собственности  нескольким  собственникам  независимо от формы собственности.

     До  16 июня 1993 г. все земли в Республике Беларусь были только в  собственности   государства.  По  действующему  Кодексу  о  земле обладателями  права  собственности  в Республике Беларусь могут быть граждане  Республики  Беларусь,  постоянно проживающие на территории Республики  Беларусь  или  приравненные  к  постоянно  проживающим в соответствии   с  законодательством  Республики  Беларусь  (далее  - граждане),   юридические  лица  Республики  Беларусь,  в  том  числе предприятия  с иностранными инвестициями (далее - юридические лица), а также   иностранные   государства,   которым   земельные   участки передаются   в   собственность   в  установленном  законодательством порядке.

     Вместе  с  этим,  предоставляя  возможность стать собственником земельного  участка, законодательство устанавливает порядок, условия и  цели приобретения земельных участков в собственность, определяет, какие  земли  не  подлежат передаче в частную собственность граждан, юридических  лиц  и  иностранных  государств.  Так, в исключительной собственности   государства  находятся  земли  сельскохозяйственного назначения,  не  подлежат  передаче  в  частную  собственность земли общего  пользования,  транспорта  и  связи, лесного и водного фонда, земли,   предоставленные   для  нужд  обороны,  земли  заповедников, национальных,  мемориальных  и дендрологических парков, ботанических садов, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения и другие земли, указанные в ст.35 Кодекса о земле.

     Гражданам  разрешена приватизация земельных участков только для строительства и (или) обслуживания жилого дома; ведения личного подсобного хозяйства; ведения коллективного садоводства; дачного строительства.

     Юридическим   лицам  земельные  участки  могут  передаваться  в собственность     при    приватизации    объектов    государственной собственности,   находящихся   на   этих   участках,   а  также  при осуществлении ими инвестиционных проектов.

     Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, передаются  в частную собственность по заявлению гражданина решением соответствующего  исполнительного  и  распорядительного  органа  (по месту   нахождения  земельного  участка)  после  внесения  платы  за земельный участок.

     Решение   о   передаче   земельных   участков  в  собственность юридических  лиц  принимается  Президентом  Республики  Беларусь при наличии  документов,  оформленных  в  соответствии  с  Положением  о порядке  передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их   собственников),   утвержденным  Указом  Президента  Республики Беларусь от 22.02.2000 № 81.

     В  порядке дополнительной информации приведем следующие данные: по состоянию на 1 января 2003 г. собственниками земельных участков в Республике  Беларусь являются 15,2% граждан, а среди юридических лиц собственников земли нет.

     Иностранное   государство   может  приобрести  в  собственность земельный  участок  только  для  обслуживания зданий (части зданий), используемых  для постоянного дипломатического представительства или консульского   учреждения,  если  по  законодательству  иностранного государства Республика Беларусь может для этих же целей приобрести в собственность  земельный  участок  на  территории этого иностранного государства [Ст.3, 12 КоЗ РБ].

Право аренды земельного участка

     В  этом  виде  права  земельные  участки  могут  передаваться в установленном  порядке  юридическим  и  физическим  лицам Республики

Беларусь,   лицам   без   гражданства,   иностранным  юридическим  и

физическим    лицам,    иностранным    государствам,   международным

организациям.  Следует  отметить, что индивидуальные предприниматели

для   осуществления  своей  деятельности  могут  получить  земельные

участки  только на правах аренды. Цель аренды может быть любая, а ее

сроки не должны превышать 99 лет. В случае аренды земельных участков

для  сельскохозяйственного  использования, срок аренды не может быть

менее пяти лет.

     Арендодателями    земельных    участков    являются    сельские

(поселковые),  городские, районные исполнительные и распорядительные

органы  в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические

лица  Республики  Беларусь,  имеющие  земельные  участки  в  частной

собственности  с соблюдением условий, предусмотренных ст.47  Кодекса

о земле.

     Условия  аренды  земельного  участка  и  размер  арендной платы

определяются  по  соглашению  сторон  и закрепляются в договоре. При

этом  следует  иметь в виду, что в соответствии с Законом Республики

Беларусь  «О платежах за землю» размер арендной платы не должен быть

ниже ставок земельного налога.

     В   завершение   данной   статьи  хотел  бы  отметить,  что  из

приведенных  пяти  видов  прав  на землю самыми «надежными» являются

право  собственности  и  право  аренды,  то  есть  те права, которые 

приобретены  с  внесением платы за земельный участок (выкуплены) или

закреплены  договором,  при  соблюдении  которого  у арендодателя не

возникает  оснований  для  его  расторжения.  Проводимая в настоящее

время   земельная   политика  направлена  на  формирование  рыночных

земельных  отношений,  что  неизбежно  должно  привести  к изменению

действующей структуры прав на земельные участки. Суть этих изменений

будет  заключаться  в  сокращении  видов прав на землю и переходе от

пяти указанных видов прав на землю к двум видам прав - собственности

и аренды.

[Журнал «Юрист» № 4, 2003 г.]

Глава 2 Автоматический переход права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 Об изъятии и предоставлении земельных участков

УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

27 декабря 2007 г. № 667

Об изъятии и предоставлении земельных участков Автоматический переход права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

АВТОМАТИЧЕСКИЙ ПЕРЕХОД ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ ПРОДАЖЕ НАХОДЯЩЕЙСЯ НА НЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии со ст.55 Кодекса Республики Беларусь о земле от 04.01.1999 № 226-З (с изменениями и дополнениями по состоянию на 20 октября 2006 г., далее - КоЗ) при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых использовались эти строения и сооружения.

На практике до 1 января 2008 г. регистрация перехода права на земельный участок (либо регистрация прекращения права одного пользователя и возникновения права другого пользователя) осуществлялась на основании документов, предусмотренных законодательством о земле. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, требовалось принятие органом, к компетенции которого относилось изъятие и предоставление земельных участков, решения о передаче права на участок приобретателю либо об изъятии участка у отчуждателя и предоставлении земельного участка приобретателю. С учетом того что в ряде случаев лица, зарегистрировавшие переход права на капитальное строение, не обращались за принятием решения о передаче им земельного участка в дальнейшем, Законом РБ от 20.10.2006 № 170-З п.5 ст.10 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 7 мая 2007 г., далее - Закон) был дополнен частью второй, согласно которой государственная регистрация перехода права собственности на капитальное строение стала возможной только одновременно с регистрацией прав приобретателя на земельный участок. Основанием для обращения приобретателя в компетентный орган являлся зарегистрированный договор, в соответствии с которым право собственности перешло от отчуждателя к приобретателю.

Как установлено п.12 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667), вступившего в силу с 1 января 2008 г., не требуется принятие местным исполнительным комитетом решения об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в т.ч. не завершенное строительством законсервированное, к другому лицу, если при этом не изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение).

Таким образом, при приобретении капитального строения, расположенного на земельном участке, и соблюдении иных условий, необходимых для перехода права собственности, государственная регистрация договора об отчуждении капитального строения и государственная регистрация основанного на таком договоре перехода права и перехода права на земельный участок осуществляются одновременно на основании заявления о государственной регистрации, поданного приобретателем капитального строения.

Возможность применения нормы п.12 не ставится Указом № 667 в зависимость от даты подписания договора об отчуждении капитального строения (до или после 1 января 2008 г.), в связи с чем при представлении в организацию по государственной регистрации такого договора, подписанного как до, так и после вступления в силу Указа № 667, регистрация перехода прав на земельный участок может быть осуществлена без принятия местным исполнительным комитетом решения об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него.

Буквальное толкование нормы п.12 Указа № 667 позволяет сделать вывод о том, что подобным образом переходит право только на земельный участок, на котором находится отчуждаемое капитальное строение. В случае если наряду с участком, на котором находится здание (сооружение), отчуждателю ранее были предоставлены иные земельные участки, в т.ч. и для целей обслуживания этого капитального строения, права на эти участки могут быть переданы или прекращены только в общем порядке путем издания местным исполнительным комитетом соответствующего решения.

На практике также нередки ситуации, когда право собственности на объект переходит от одного лица к нескольким и, наоборот, от нескольких лиц к одному. Законодательно порядок определения размера долей в праве на земельный участок не урегулирован. На практике участники права общей долевой собственности на капитальное строение составляют и подписывают соглашение об установлении размера долей в праве на земельный участок. Поскольку четких требований к форме и содержанию такого соглашения не установлено, размер доли в праве на земельный участок может быть определен в заявлении о государственной регистрации, подписанном всеми лицами, которые приобретают доли в праве на земельный участок, и лицами, доля в праве которых изменяется. Размер долей также может быть определен в договоре, в соответствии с которым возникает общая долевая собственность на капитальное строение либо на основании которого происходит перераспределение размера долей в праве. В том случае, если на основании договора общая долевая собственность на здание (сооружение) прекращается в результате приобретения одним лицом всех ранее зарегистрированных долей в праве собственности, переход права на земельный участок от группы лиц к одному лицу может быть зарегистрирован на основании его заявления.

В случаях осуществления регистрационных действий на основании договора об отчуждении капитального строения организация по государственной регистрации в течение 5 рабочих дней со дня совершения регистрационного действия уведомляет о переходе права областную (Минскую городскую) землеустроительную и геодезическую службу, соответствующий местный исполнительный комитет и территориальные налоговые органы по месту нахождения земельного участка.

Указанное выше правило не действует в случаях, когда при переходе права на расположенное на земельном участке капитальное строение изменяются целевое назначение земельного участка или вид вещного права на него либо его размер и (или) границы. В такой ситуации регистратор осуществляет государственную регистрацию только договора, после чего судьба земельного участка решается местным исполнительным комитетом на основании обращения приобретателя в общем порядке.

Изменение вида права может произойти в случае приобретения капитального строения лицом, которому в соответствии с законодательством участок не может принадлежать на том же праве, что и отчуждателю, с учетом видов прав, установленных подп.1.1 п.1 Указа № 667 для различных категорий правообладателей. Так, вид права изменяется при приобретении капитального строения, расположенного на участке, предоставленном отчуждателю в пользование, индивидуальным предпринимателем, иностранным гражданином или юридическим лицом, не являющимися резидентами Республики Беларусь, которым земля не может принадлежать на таком праве. Кроме того, юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или иностранный гражданин не могут быть субъектами права пожизненного наследуемого владения или права собственности на земельные участки при приобретении у граждан жилых домов, расположенных на таких участках.

Вместе с тем в настоящее время существует ряд ситуаций, в которых возможность применения п.12Указа № 667 вызывает затруднения. Рассмотрим эти ситуации.

1) Отчуждение изолированного помещения обладателем вещного права на земельный участок или доли в праве на него при условии, если земельный участок был предоставлен (передан) для обслуживания этого помещения или здания (сооружения), в котором оно расположено.

С одной стороны, п.12 Указа № 667 предусматривает возможность перехода права на земельный участок без принятия местным исполнительным комитетом решения только в случае отчуждения капитального строения, расположенного на указанном земельном участке, что позволяет сделать вывод о невозможности перехода прав на землю в случае отчуждения изолированного помещения.

С другой стороны, Государственный комитет по имуществу полагает, что регистрация такого перехода прав возможна в силу того, что изолированное помещение является частью капитального строения (здания, сооружения). При этом если изолированное помещение поступает в общую долевую собственность нескольких лиц либо отчуждатель изолированного помещения сохраняет право или долю в праве на иное изолированное помещение, расположенное в этом капитальном строении, то доли этих лиц в праве на земельный участок могут быть определены указанным выше путем. В силу норм части второй ст.55 КоЗ, устанавливающей возможность перехода прав на земельный участок в случае отчуждения части капитального строения, данная точка зрения представляется верной.

2) Возможность регистрации перехода права на земельный участок в случае перехода права на капитальное строение не на основании сделки (например, при передаче здания (сооружения) в качестве дивидендов) либо смены лица, которое будет осуществлять эксплуатацию объекта, не связанной с переходом права собственности, однако затрагивающей иные вещные права (например, закрепление собственником имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, учредителем которых такое лицо является; изъятие учредителем у своего унитарного предприятия или учреждения капитального строения; передача здания (сооружения) из хозяйственного ведения или оперативного управления одного субъекта права другому в пределах одного собственника).

Исходя из буквального толкования п.12 Указа № 667, не устанавливающего конкретно вид права нового владельца капитального строения, но предусматривающего переход этого права, регистрация перехода права на земельный участок в случае, если переход происходит не на основании сделки, возможна. Вместе с тем в случаях возникновения или прекращения иных вещных прав без перехода права собственности на объект регистрация перехода права на земельный участок, считаем, не будет возможной.

Позиция Государственного комитета по имуществу такова, что в указанных случаях регистрация осуществляться должна. Данное мнение представляется верным в связи с тем, что в ситуации с переходом, например, права хозяйственного ведения от одного унитарного предприятия к другому, принадлежащему тому же собственнику, на основании п.12 Указа № 667 регистрация должна осуществляться, а остальные случаи являются схожими, в связи с чем по аналогии должны осуществляться те же действия.

 3) Отсутствие критериев для установления регистратором изменения целевого назначения, размера участка и (или) его границ, вызывающее трудности в применении нормы п.12 Указа № 667 в полном объеме.

Как правило, земельный участок предоставляется для целей строительства и (или) обслуживания капитального строения. Регистратор при государственной регистрации создания земельного участка вносит в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним информацию о цели его предоставления и о целевом назначении такого земельного участка. Сведения о цели предоставления вносятся в регистр исходя из текста решения уполномоченного органа об изъятии и предоставлении земельного участка, а о целевом назначении - в соответствии с Единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 05.07.2004 № 33. Согласно указанной классификации все назначения земельных участков, предоставляемых (передаваемых) для размещения объектов недвижимости, начинаются словами «земельный участок для размещения» и соответственно охватывают все цели предоставления такого участка: строительство, обслуживание, строительство и обслуживание. Вместе с тем в свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации, являющемся документом, удостоверяющим право на земельный участок, указывается цель предоставления. Таким образом, если капитальное строение, отчуждаемое в соответствии с договором, завершено строительством и расположено на земельном участке, который ранее был предоставлен только для строительства или для строительства и обслуживания этого здания, можно сделать вывод о том, что назначение земельного участка меняется, поскольку после ввода объекта в эксплуатацию на земельном участке будет осуществляться только обслуживание этого здания (сооружения).

Поскольку в большинстве случаев регистраторы не обладают специальными познаниями в области землеустройства, без доведения до их сведения четких критериев определения ситуаций, в которых должны изменяться границы и (или) размер участка, регистраторы будут совершать регистрацию перехода права на участок одновременно с переходом права на капитальное строение без принятия местным исполнительным комитетом соответствующего решения.