Текст:

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АНПОО «РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОТКРЫТЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ ТЕХНИКУМ»

Предметная (цикловая) комиссия специальных экономических дисциплин

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: «Особенности передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду»

по ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества»

Выполнила: Смахтина А.О.

студентка группы ЗИО-31

специальности 120714 «Земельно-имущественные отношения»

Руководитель:

преподаватель О.В. Антонова

Курск

2016

Содержание:

Введение…………………………………………………………………… 3

1. Понятие категории земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации………………………………….………………….
2. Законодательная база регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения ……..…………………………...…..
3. Анализ процесса аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения ……………………………………………………….
4. Анализ особенности передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду……………………………
5. Характеристика процесса передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду…………………………...

Заключение…………………………………………………………………...

Список использованных источников……………………………………

Приложения……………………………………………………………………..

Введение

Существует мнение, что аренда сельскохозяйственных земель нужна только крупным сельхозпроизводителям и фермерам. Немногие люди задумываются о том, чтобы использовать земли сельскохозяйственного назначения для личных целей. Между тем аренда сельхозугодий несет в себе очевидные выгоды.

Назначение земельного участка определяет лишь общее направление разрешенной деятельности, а их нюансы определяются видом разрешенного использования земель. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ земельные участки земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для различных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Данное понятие включает в себя помимо растениеводства и животноводства также ведение личного подсобного хозяйства (приусадебного и полевого), организацию огородных, дачных и садовых участков.

И если огороды или полевые земельные участки не допускают возведения жилых домов, то на землях, предназначенных для размещения садовых и дачных участков, их возводить можно. При этом арендная плата за такой участок может быть в разы меньше той, которая была бы назначена за аналогичный земельный участок в черте поселения.

Возможность сэкономить предоставляется и при организации личного подсобного хозяйства. Согласно российскому законодательству, максимальная площадь участков, используемых для этих целей, может составить 2,5 гектара. Очевидно, что приобрести в собственность такой участок сможет не каждый — гораздо удобнее взять землю в аренду. И главное здесь — сделать это правильно.

При определении размеров личного подсобного хозяйства учитываются площади всех земельных участков, которые принадлежат гражданину на праве собственности или ином праве (входит сюда и право аренды).

Целью данной курсовой работы является рассмотрениеособенностей передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду. Для реализации цели были поставлены и решены следующие задачи:

- понятие категории земель сельскохозяйственного назначения в РФ;

- законодательная база земель сельскохозяйственного назначения;

- анализ процесса аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения;

- раскрыть методику проведения процесса передачи земельного участка посредством договора.

Предмет исследования – особенности передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду.

Объект исследования – процесс передачи земельного участка посредством договора.

1. Понятие категории земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации

Понятие категории земель сельскохозяйственного назначения, и какие объекты к ним относятся, перечисляет статья 77 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Главным и существенным признаком земель сельскохозяйственного назначения является их расположение за крупным границами населенного пункта.

Независимо от того, насколько является поселение, город, поселок, хутор, его пределы определенным образом закреплены на местности. Для разработки и установления городской черты используется специальная градостроительная проектная документация, которая в последствии утверждается органами местного самоуправления.

Утвержденная городская черта разграничивает земли поселений (находящиеся внутри) от земель сельскохозяйственного назначения (находящихся снаружи).

Другой признак, характеризующий земли сельскохозяйственного назначения, это их специальное предоставление для удовлетворения нужд сельского хозяйства. Причем закон предусматривает, что земли могут быть как уже предоставлены, так и предназначены для соответствующего назначения.

Виды (состав) земель сельскохозяйственного назначения включают в себя:

- сельскохозяйственные угодья;

- земельные участки, на которых расположены внутрихозяйственные дороги и коммуникации;

- земельные участки на которых расположены лесные насаждения обеспечивающие защиту земель от негативного воздействия. Например от выветривания в степных и полупустынных зонах;

- участки земли, на которых имеются водные объекты. Как естественного, так и искусственного происхождения;

- на участках земель сельскохозяйственного назначения могут быть расположены здания, строения, сооружения и другие объекты, которые используются для производства, переработки и сохранения продукции сельского хозяйства.

Отдельными видами сельскохозяйственных угодий являются пашни, виноградники, сады и другие многолетние насаждения, сенокосы, пастбища… Список можно продолжать.

Земли лесохозяйственного назначения не относятся к сельскохозяйственным.

Земли сельскохозяйственного назначения входят в структуру земельных ресурсов России (ст. 7 ЗК РФ).

Согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения - земли,

1. находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также

2. предназначенные для этих целей.

Ст. 78 ЗК РФ определяет, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться:

1. для ведения сельскохозяйственного производства,

2. для создания защитных лесных насаждений,

3. для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также

4. для целей аквакультуры (рыбоводства).

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены гл. II Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, замкнутыми водоемами, зданиями, строениями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
К сельскохозяйственным угодьям относятся также пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

Сельхозугодия подлежат особой охране. Перевод этих земель в категории земель для не сельскохозяйственных нужд допускается в исключительных случаях в порядке, установленном законом.

Порядок использования земель внутри соответствующей категории определяется собственником, пользователем, владельцем, арендатором земельных участков в соответствии с природно-сельскохозяйственным земель, зонированием земель, территориальным планированием использования земель и землеустроительной документацией.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, выпаса скота создается государственный фонд перераспределения земель (земельный фонд).

Он формируется за счет земельных участков, поступающих в этот фонд в случаях добровольного отказа от них, принудительного изъятия, реквизиции и конфискации, а также ликвидации сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных и других хозяйств без правопреемника. Порядок формирования и использования указанного фонда регулируется ФЗ, законами и иными актами субъектов РФ.

Для расселения граждан РФ, вынужденных переселенцев из государств - участников СНГ, формируется целевой земельный фонд за счет государственного фонда перераспределения земель (земельного фонда), земель запаса, передачи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также посредством приобретения или изъятия земельных участков у граждан и юридических лиц в установленном порядке. Из этого фонда указанным гражданам предоставляются участки для жилищного строительства, создания личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных организаций.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются: а) хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, в том числе колхозам, казачьим обществам, другим организациям и общинам для сельскохозяйственного производства; б)государственным и муниципальным унитарным сельскохозяйственным предприятиям, опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам, научно-исследовательским учреждениям, учреждениям высшего, среднего и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательным учреждениям для сельскохозяйственного производства, учебных целей; в) государственным и муниципальным предприятиям, религиозным организациям для ведения сельского хозяйства; г) гражданам для ведения крестьянского (фермерского)хозяйства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота.

2. Законодательная база регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения

Особенности аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иными нормативными правовыми актами федерального значения, а также законами субъектов Российской Федерации, иными региональными нормативными правовыми актами.

Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с участием граждан осуществляется на основе известных принципов земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ). Но особое значение при этом имеют принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения, провозглашенные Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

К таковым относятся, в частности, принципы:

1. Сохранения целевого использования земельных участков;

2. Их рационального использования и охраны;

3. Повышения плодородия земель;

4. Приоритета долгосрочной аренды земель сельскохозяйственного назначения;

5. Принцип платности землепользования (п. 3 ст. 1).

Крестьянские (фермерские) хозяйства могут приобрести во владение и пользование для своей сельскохозяйственной деятельности земельные участки по договору аренды как от физических, юридических лиц, так и от публично-правовых образований. Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства относительно подробно отрегулирован Земельным кодексом и Законом о крестьянском хозяйстве (ст. 12). Гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки предоставляются из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 81) и Законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Как указано в ст. 12 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности на основе аренды публичного земельного участка, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:

1. Цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

2. Испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в аренду);

3. Срок аренды земельных участков;

4. Обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

5. Предполагаемое местоположение земельных участков.

К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со ст. 4 Закона о крестьянском хозяйстве. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании поступившего заявления или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 14 дней принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду с приложением проекта его границ.

В статью 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения Федеральным законом от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ введен дополнительный пункт (п. 7), согласно которому приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон).

Исходя из этого положения, можно сделать вывод о том, что фермеры, пользующиеся земельными участками на основе вышеназванных ограниченных прав на землю могут приобрести на эти участки право аренды на общих основаниях, как и остальные граждане, использующие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Фермерское хозяйство может передать используемый земельный участок в аренду другим лицам на основе положений ГК РФ, ЗК РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Арендаторами и арендодателями земельных участков для нужд сельскохозяйственного производства могут быть и владельцы личных подсобных хозяйств.

В п. 3 ст. 81 ЗК РФ отмечается, что гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с Земельным кодексом РФ и Законом о личном подсобном хозяйстве.

В п. 4 ст. 4 Закона о личном подсобном хозяйстве воспроизведена норма п. 1 ст. 33 ЗК РФ о том, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. При этом по порядку предоставления таких земель сделана отсылка к земельному законодательству. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, не устанавливаются, так как в соответствии с п. 1 ст. 21 и п. 2 ст. 20 ЗК РФ после введения в действие ЗК РФ предоставление новых земельных участков гражданам на этих правах не допускается.

Пункт 5 ст. 4 Закона о личном подсобном хозяйстве предписывает субъектам Российской Федерации устанавливать максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве (праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве аренды) у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Если этот максимальный размер общей площади будет превышен, то гражданин должен в течение года либо произвести отчуждение «сверхнормативной площади», либо в этот же срок осуществить государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или государственную регистрацию в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства.

В соответствии с п. 11 ст. 30 3К РФ предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства должно осуществляться без предварительного согласования места его размещения, т.е. согласно п. 2 этой же статьи — только на торгах (конкурсах, аукционах). Предоставление земельных участков в собственность без проведения торгов (конкурсов, аукционов) не допускается, а передача в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых на торгах (конкурсах, аукционах) для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Члены некоммерческих объединений — собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе передать свои земельные участки в аренду на основе гражданского законодательства, если иное не предусмотрено земельным законодательством Статья 31 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. Как видно из современного содержания Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, в нем отсутствуют какие-либо особенности предоставления в аренду земельных участков с участием членов таких некоммерческих объединений граждан.

Арендодателями могут выступать и сособственники земельного участка, состоящего из земельных долей земель сельскохозяйственного назначения, имеющего все признаки индивидуально определенного имущества: границы, площадь, кадастровый номер, государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

В юридической литературе вносятся обоснованные предложения установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения специальные требования к арендаторам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Например, физические лица (граждане России), желающие арендовать такие участки, должны иметь соответствующую квалификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве, достигнуть 18-летнего возраста. Такое нововведение послужило бы эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории, чем преимущественное право их покупки субъектом РФ (органом местного самоуправления) или запрет на продажу этих земельных участков иностранцам^.

Как отмечалось ранее, в роли арендодателя могут выступать и публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду регулируется ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно этой статье передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 3К РФ. Как известно, согласно ст. 34 3К РФ граждане, заинтересованные в передаче земельных участков в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании поступившего заявления либо обращения соответствующего исполнительного органа государственной власти, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его, а в двухнедельный срок принимает решение о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ. Договор аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления., для тех случаев, когда имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Данное положение не распространяются на случаи, предусмотренные п. 5 ст. 10 обсуждаемого Закона.

Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Переданный в аренду гражданину земельный участок может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Во исполнение вышеизложенной нормы субъекты Российской Федерации приняли свои нормативные правовые акты, конкретизирующие положения о сроках аренды земель сельскохозяйственного назначения.

3. Анализ процесса передачи в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения

Право на оформление аренды земли принадлежит только ее законному владельцу. Земля сельскохозяйственного назначения может принадлежать как государственным либо муниципальным органам, так и физическим лицам.

Передача прав аренды на земли сельскохозяйственного назначения подразумевает собой возможность получения выгоды от этого процесса, например, от добычи полезных ископаемых либо от выращивания различных культур, а также распоряжение земельным участком в рамках заключенного договора аренды, либо в соответствии с иным порядком, установленным законодательством.

Если земля принадлежит муниципалитету, заявителю следует обратиться в орган местной администрации. Оформив письменное заявление, в течение месяца вы получите ответ. Если он будет положительным, начнется процесс оформления прав аренды на землю, который заключается в подписании договора аренды и представлении иных документов.

Если земля находится в частном владении физического лица, порядок того, как оформляется в аренду земля сельскохозяйственного назначения будет заключаться в составлении и нотариальной регистрации договора аренды. Предварительно необходимо получить официальное разрешение от органа администрации.

К составлению и изучению договора аренды нужно отнестись максимально ответственно. В нем должны быть указаны все важные сведения, например, порядок внесения арендной платы, ее стоимость, ответственность за несвоевременное исполнение своих денежных обязательств и т. д. Помимо этого, в договоре указывается точный срок аренды, а также порядок внесения изменений в документ.

Расторжение договора аренды возможно при согласии обеих сторон либо в судебном порядке, если этого желает только одна сторона.

После проверки всех сведений нотариус осуществляет заверение этой сделки.

Аренда сельскохозяйственных угодий у частного лица имеет свои нюансы, связанные с видом разрешенного использования земельного участка и формой владения им.

Договор аренды не может изменять вид разрешенного использования земельного участка. Такое изменение признается самовольным и предусматривает административную ответственность.

Взяв в аренду участок, предназначенный для ведения животноводства, гражданин или юридическое лицо не имеет права возводить на нем жилые строения, даже если договором аренды такая возможность предусмотрена.

Аренда земель сельскохозяйственного назначенияу государства имеет свои особенности. Любой гражданин может обратиться с заявлением в исполнительный орган муниципального образования с просьбой выделить подходящий для целей сельскохозяйственного производства земельный участок.

Следует отметить, что выбранный земельный участок в этом случае может быть предоставлен физическому лицу в аренду только посредством проведения аукциона.

Как правило, такой земельный участок находится, и если он устраивает заявителя, то составляется и подписывается акт выбора земельного участка. Далее происходит подготовка участка к аукциону: межевание и оформление кадастрового паспорта на земельный участок. После проведения аукциона с победителем подписывается договор аренды земельного участка (даже если заявитель был единственным участником).

Определенные нюансы возникают при аренде земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйством. Законодательно закреплена возможность предоставления земельных участков в аренду (собственность) крестьянским (фермерским) хозяйствам на основании их обоснованного заявления без проведения аукциона. В последнем случае сокращаются сроки рассмотрения заявления, а сам договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

Необходимо отметить, что обязанность подготовки документов и постановки земельного участка на кадастровый учет в обоих случаях возлагается на заявителя. А это процедура не только дорогостоящая, но и весьма продолжительная по времени. Получение земельного участка в аренду у государства в лучшем случае займет несколько месяцев, поэтому одним из вариантов сокращения сроков получения земельного участка является заключение договора субаренды.

Субаренда интересующего земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна, если арендатор имеет согласно договору аренды возможность сдать угодья в субаренду, а арендодатель не возражает против заключения соответствующего договора.

Субаренда - передача арендатором части арендованного имущества в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если предметом договора является часть арендованного земельного участка, а не весь участок целиком. В таком случае к договору аренды должны прилагаться документы, подтверждающие согласование сторонами части земельного участка, сдаваемой в субаренду. К таким документам относятся:

- акт замера площади;

- ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка;

- кадастровый план участка (графическая часть) с обозначением его части, передаваемой в аренду.

Во всех прочих случаях договор субаренды заключается с соблюдением условий, принятых в основном договоре аренды, на срок, не превышающий срока основного договора аренды.

4. Документационное сопровождение аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Особенности, важность которых имеет место быть при аренде земельного участка:

1. В договоре аренды должны быть данные, позволяющие определенно установить имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Таким образом, объектом аренды должна быть только индивидуально-определенная вещь. Доля в праве неможет быть передана в аренду.

2. Для передачи в аренду участок должен пройти кадастровый учет(п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель).

3. Не могут сдаваться в аренду отдельные земельные доли. В силу п. 2 ст.9 договор аренды может заключаться либо со всеми участниками долевой собственности, либо с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. В изменениях от 18 июля 2005 г. уточнено, что доверенность может быть удостоверена нотариально, либо должностным лицом органа местного самоуправления.

Нюансы по срокам аренды обязательным пунктом в договоре аренды земли сельскохозяйственного назначения является срок предоставления в пользование. Нужно обговорить с арендатором и четко прописать период передачи участка в пользование.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, стороны по любым сделкам вправе по своему усмотрению определять основные условия договора. То есть, стороны в праве самостоятельно определять срок аренды.

Однако, данное право при договоре аренды сельхоз земель ограничивается федеральным законодателем. Исходя из ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», есть граничный и минимальный сроки аренды.

Минимальный срок аренды может определяться субъектом Российский Федерации в зависимости от использования земли. Это значит, что в каждом регионе минимальный срок аренды, например, для земли предоставленной для сенокошения будет разным.

Что касается максимального срока, то для всех он будет одинаковым – сорок девять лет. Исходя из этих принципов нужно определять срок аренды.

Рекомендуется заключать аренду на три года. Длительный срок позволит сохранить верхний ценный слой, обеспечить целевое назначение и недопущение вредных воздействий. Также это послужит толчком для длительных арендных отношений, а значит, повлечет инвестиции в землю.

Плата за аренду сельхоз площадей следует обязательно прописывать в соглашении, ведь это обязательное условие.

По сути, этот пункт будет обязывать арендатора платить вам сумму аренды, которая должна определяться в валюте, а может и продукцией, услугами, улучшением предмета аренды.

Размер арендной платы никак не ограничивается законодателем. Но предусмотрено ограничение по пересмотру размера стоимости аренды с/х земель. Плату за аренду земельного участка можно пересматривать только раз за год, не чаще.

Что касается расчетов, то сумма аренды рассчитывается исходя из размера передаваемой площади умноженной на стоимость пользования за единицу площади. Так получается средняя сумма платы, но кроме этого указывается общая стоимость за все время.

Средняя сумма платы за месяц умножается на количество месяцев аренды и так получается стоимость пользования землей за все время.

Основания для расторжения договора. Расторжение любой сделки – дело не простое, если оно не решается в двустороннем порядке.

Расторгнуть договор аренды без потери времени и особых усилий можно только в случае, если и арендодатель, и арендатор на это согласны.

В одностороннем порядке договор аренды земельных участков с/х назначения осуществляется только через подачу иска в суд с соответствующим требованием.

Если договориться со стороной невозможно, то придется идти в суд. Но и тут не все так просто, ведь для расторжения договора, а в месте с тем и государственной регистрации в Росреестре, необходимо иметь достаточные основания.

Если в договоре аренды отсутствует регулирование этого вопроса, то решается он на основании Гражданского кодекса РФ.

Основанием для расторжения договора аренды с/х земли может быть только несоблюдение своих обязанностей одной из сторон. В результате чего нужно внимательно приписывать эти пункты в договоре.

Сдача в аренду земли сельскохозяйственного назначения – самый распространенный вариант использования своего права собственности. Но далеко не все внимательно составляют такие сделки.

Важно обязательно прописать все основные условия договора с полными уточнениями и вашими договоренностями, потому что именно тогда они будут иметь силу.

Если договор будет заключаться на срок более года, а скорей всего на меньше и не получится, то его придется регистрировать в Росреестре.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 3 лет.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Федерального закона.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Особенности предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Ст.10 ФЗ устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

5. Анализ процесса передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Курская область, Конышёвский район, Ваблинский сельсовет, в аренду

Объект недвижимости – земельный участок, расположенный по адресу: Курская область, р-н Конышёвский, Ваблинский сельсовет.

Конышёвский район — административно-территориальная единица и муниципальное образование на северо-западе Курской области России.

Административный центр — посёлок городского типа Конышёвка, расположенный на расстоянии до Курска по железной дороге 108 км и по автодороге — 114 километров.

Постановлением ВЦИК Конышёвский район образован 30 июля 1928 года в составе Льговского округа Центрально-Чернозёмной области.

Территория района составляла 1312 км², на которой проживало 63 тысячи человек, в основном русского населения. Плотность 48 человек на 1 км². В районе было 42 сельсовета: На территории района находилось 175 сельских населённых пунктов На 1 января 2003 года в районе было 29 общеобразовательных школ, в том числе: средних 8, основных общеобразовательных — 15, начальных — 6. Кроме того работают 2 учреждения дополнительного образования, одно учебно-методическое учреждение — фильмотека, одно детское дошкольное учреждение в п. Конышёвкa. В Конышёвском филиале государственного образовательного учреждения начального профессионального образования ПУ — 8 обучается 113 человек, осваивающие нужные для села профессии: тракторист-машинист и водитель категории В, С, бухгалтер-счетовод. В настоящее время в районе действует 26 клубных учреждений, 31 библиотека, детская школа искусств, краеведческий музей. На территории района функционирует центральная районная больница, 29 фельдшерско-акушерских пунктов.

В Конышёвском районе находятся памятники архитектуры, охраняемые государством: деревянная церковь пророка и Предтечи (1844, с. Юрьевка), церковь великомученика Никиты (1853, с. Яндовище), монастырь иконы Божьей Матери Знамение (конец 19 в., п. Правобережный, южнее д. Коробкино), усадьба Н. Ф. Якимова (конец 19 в., с. Платава).

Ва́блинский сельсовет — муниципальное образование со статусом сельского поселения в Конышёвском районе Курской области Российской Федерации.

Административный центр — село Вабля.

Остановимся подробно на характеристике данного земельного участка и документов по земельному участку (табл. 1).

Таблица 1

Описание земельного участка

Кадастровый номер:	46:09:050001:16
Категории земель:	Земли сельскохозяйственного назначения
Площадь:	98700+/- 2749
Единица измерения:	Квадратный метр
Кадастровая стоимость:	297087 руб.
Адрес (местоположение):	Курская область, р-н Конышевский, Ваблинский сельсовет
Наличие зарегистрированных прав:	зарегистрированы

Данные для описания правовых характеристик земельного участка взяты из следующих документов:

1) кадастровый паспорт;

Земельный участок расположен в Конышёвском районе (рис. 1, рис. 2)

Рис. 1. Форма земельного участка

Рис. 2. Выписка из государственного кадастра недвижимости

Данный земельный участок может быть передан в аренду посредством совершения сделки аренды и подписания соответствующего договора. (Приложение 3)

Перечень необходимых документов для осуществления сделки аренды земельного участка:

- заявление арендатора;

- кадастровый паспорт земельного участка (Приложение 1)

- план земельного участка (при необходимости – с указанием смежных границ) (Приложение 2);

- заверенная ксерокопия паспорта (для физического лица);

- выписка из ЕГРЮЛ и заверенные копии учредительных документов (для юридического лица);

- решение местного органа управления о формировании участка и все требуемые согласования;

- при наличии на участке зданий, строений и сооружений – документы, подтверждающие право собственности на них, а также технические планы;

- справка о наличии/отсутствии коммуникаций;

- справка об отсутствии обременений в отношении участка (залог, арест и др.);

-при оформлении наследства – заверенная копия свидетельства о смерти, а также справка об открытии наследственного дела;

-акт оценки стоимости земельного участка и расчет арендных платежей;

-квитанция об уплате государственной пошлины.

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА № ___ (образец)

г. ______________________

«____»_______________ ______ г.

_________________________________ в лице ________________________ , действующего на основании,_______________________________ именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице _______________________ , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

· Кадастровый номер земельного участка: ……...

· Целевое назначение земельного участка: ………….

· Разрешенное использование земельного участка: …………..

1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от «» года, выданным .

1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

1.4. На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .

1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС - рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.

3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

3.1.3. Возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

3.1.5. По истечении срока Договора аренды земельного участка – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.

3.1.6. Передавать свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, при условии письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка). В этих случаях ответственным по Договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.

3.1.7. Передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка).

3.1.8. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

3.1.9. Осуществлять иные права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

3.2.3. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

3.2.4. Осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством.

3.2.5. Своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора.

3.2.6. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.2.7. Не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле.

3.2.8. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

3.2.9. Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.

4.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.1.3. Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

4.1.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Передавать Арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в Приложении №).

4.2.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.

4.2.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

4.2.4. Содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательство по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера годовой арендной платы.

5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:

· использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;

· использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;

· если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;

· по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

· если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;

· если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;

· по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет .

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в , остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Приложение:

1. План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение №1).

2. Площади угодий и их краткая качественная характеристика (Приложение №).

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

· Юридический адрес:

· Почтовый адрес:

· Телефон/факс:

· ИНН/КПП:

· Расчетный счет:

· Банк:

· Корреспондентский счет:

· БИК:

· Подпись:

Арендатор

· Юридический адрес:

· Почтовый адрес:

· Телефон/факс:

· ИНН/КПП:

· Расчетный счет:

· Банк:

· Корреспондентский счет:

· БИК:

Подпись:

Заключение

Аренда земель сельскохозяйственного назначения— выгодный вариант ведения хозяйственной деятельности как для крупных хозяйств, так и для частников. Нюансыаренды земель сельскохозяйственного назначения заключаются в особом порядке их использования и большом разнообразии нормативных положений, регулирующих оборот земельных участков.

Распоряжение земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними осуществляется в соответствии с ГК РФ, ЗК РФ, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения имеют ряд особенностей.

В собственность или в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Аренда земельных участков один из основных видов временного пользования землей, поскольку по полноте и определенности своих прав арендатор стоит выше обычного пользователя, получившего сельскохозяйственную землю от государства на основе административно-правового акта. Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, прошедший кадастровый учет. Главное требование — это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопрос количества и качества арендуемого участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то, обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов, конкурсов или аукционов.

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %.

Аренда сельскохозяйственной земли наиболее приемлемый и отрегулированный способ использования земли в современных российских условиях ему надо отдавать предпочтение перед продажей. Так как при аренде земли сельскохозяйственного назначения возможен более строгий контроль за ее использованием, переход от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному. Арендатору в процессе использования земли проще определить размеры землепользования. Возможно, для оптимизации аренды земель сельскохозяйственного использования стоило бы снизить ставки арендной платы

Список использованных источников:

1. Конституция Российской Федерации. –Москва: О-11 Проспект, 2014.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, Г75 третья и четвертая. – Москва: Проспект, КноРус, 2015.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31. 01. 2016).

4. Земельный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ 2001. № 18. Ст. 986; 2003. № 7. Ст.1022.

5. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (принят ГД ФС РФ).

6. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 12 января1996 г., 21 апреля 1997 г., 7 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря2002 г., 6 мая 2003 г., 22 августа 2013 г.)

8.Земельное право: учеб. для вузов по спец. и направлениям юрид. профиля рек. УМО по юрид. образованию вузов РФ / С.А. Боголюбов. - М.: Высш. образование, 2014.

9. Авеков И.Р. Управление государственным имуществом/ И.Р. Авеков. - М.: Факел, 2015.

10. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие / А.Н. Асаул - М.: Экзамен, 2016.

11. Гришаев С.П. Все о недвижимости: учебно-практическое пособие. / С.П. Гришаев. -М.: Росток, 2014.

12. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью: учебное пособие/ С.А. Калачева, - М.: Приор, 2016.

13. Черняев А. Организация аренды земель сельскохозяйственного назначения // Агробизнес и право. 2014. № 1. С. 10-13. (ред. от 02. 08. 2014 ).

14. Электронный источник: Актуальная правовая информация- https://www.lawmix.ru