Частное образовательное учреждение высшего образования

«Нижегородская правовая академия»

Кафедра предпринимательского и финансового права

Курсовая работа

по дисциплине «Проблемы коммерческого права»

на тему: «Договор аренды предприятия»

Выполнил:

студент магистратуры 1 курса

Малыгин Никита Александрович

Проверил:

к.ю.н, доцент Рашидов Омар Ширинович.

Нижний Новгород

2016

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

I. Правовое регулирование договора аренды предприятия…………………………3

II Содержание договора аренды предприятия…………………………………...…..4

2.1 Заключение договора аренды предприятия………………………………….…..4

2.2 Изменение и расторжение договора аренды предприятия………………….…..5

2.3. Общие положения. Права сторон…………………………………………….…..7

2.4. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия……………………………………………………………………….……9

2.5 Передача арендованного предприятия и пользование имуществом арендованного предприятия………………………………………………………….10

2.6. Арендная плата по договору аренды предприятия…………………………….11

III. Анализ судебной практики договора аренды предприятий ……………..…….14

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Данная работа посвящена договору аренды предприятия. Будут рассмотрены

следующие вопросы: общие положения данного договора, государственная регистрация договора аренды предприятия, пользование имуществом арендованного предприятия, арендная плата по договору аренды предприятия и анализ судебной практики.

Актуальность данной темы заключается в том, что договор аренды предприятия имеет не маловажную роль в нашем государстве для предпринимательской деятельности и широко распространён.

Цель работы – изучить общие положения договора аренды предприятия, права и обязанности сторон, как осуществляется пользование имуществом арендованного предприятия, передача арендованного предприятия, рассмотреть судебную практику.

Задачи исследования:

- анализ понятия договора аренды;

- исследование общих положений об аренде предприятия;

- анализ содержания договора аренды предприятий

Объектом выступают те отношения, которые возникают в данном договоре.

Предметом исследования нормы права, регулирующие составление и действие договора аренды предприятий.

I. Правовое регулирование договора аренды предприятия

Прежде чем говорить об аренде предприятия нужно знать что подразумевается под предприятием. Согласно статье 132 ГК РФ[1] Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В главе 34, параграфе 5 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ закреплены положения, которые регулируют договор аренды предприятия.

К данному договору применяются общие положения договора об аренде.

Объектом аренды выступают земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Защита Прав кредиторов закреплена в статье 657 ГК РФ. Согласно п 3 кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.), в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. Договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован.

Условие об арендной плате должно быть прописано в договоре. Статья 654 ГК РФ.

II Содержание договора аренды предприятия

2.1 Заключение договора аренды предприятия

В соответствии с законом договор становится в силе и обязателен для его сторон с момента заключения договора. В законе или договоре может быть установлено, что истечение срока договора прекращает обязательства его сторон. При отсутствии в договоре такого условия он считается действующим до предусмотренного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Договор признается заключенным, если стороны в требуемый в подлежащих условиях форме, достигли соглашения по всем существенным условиям договора (п.1. ст. 432 ГК). Заключение договора регламентируется статьями 432 – 449 ГК. В них закреплены две стадии при заключении договора:

-   оферта (предложение заключить договор);

Присоединившаяся сторона имеет право требовать расторжения или изме­нения договора, если он лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность дру­гой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обреме­нительные для присоединившейся стороны условия, которые она не приняла бы, если бы участвовала в определении условий договора. Изложенное касается граждан. Коммерческие организации таких прав не имеют, если они при­соединились к договору в связи со своей предпринимательской .деятельно­стью и знали или должны были знать, на каких условиях заключают договор (СТ.428ГК).

2) акцепт (согласие заключить договор). Соответственно, стороны называются оферент и акцептант. Договор считается заключенным, когда оферент получает акцепт от акцептанта. Офертой признается такое предложение, которое в силу ст. 435 ГК:

а) должно быть достаточно определенным и должно выражать явное намерение лица заключить договор;

б) должно содержать все существенные условия договора;

в) должно быть обращено к одному или нескольким конкретным лицам.

Оферта может быть отозвана. Она считается не полученной, если, извещение об отзыве поступило раньше или одновременно с офертой

2.2 Изменение и расторжение договора аренды предприятия

Данный вопрос регулирует статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьи 619, 620[2] предусматривают досрочное расторжение договора по требованию арендодателя и арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

2.3. Общие положения. Права сторон

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( пункт 2 статьи 434) и подлежит государственной регистрации (статья 658).

Обязанности арендодателя и арендатора.

Общей для них обязанностью является подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта

В обязанности арендодателя входит уведомление арендатора о

о передаче предприятия в аренду в письменной форме.

На арендатора предприятия ложится обязанность в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

Кроме того на него возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Права арендодателя и арендатора.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. С одной лишь оговоркой. Если это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Также арендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

В случае когда в предприятии имеются неотделимые улучшения арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости этих улучшений, При этом не важно давал ли согласие арендодатель на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Если Арендодатель докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности то он может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений.

2.4. Государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Государственная регистрация договора производится в соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так, исходя из данной статьи закона следует что зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Последствия недействительности сделки, в том числе вследствие порока ее формы, когда несоблюдение формы влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК), изложены в ст. 167 ГК РФ и состоят в обязанности каждой из сторон договора вернуть другой стороне все полученное по сделке.

2.5 Передача арендованного предприятия и пользование имуществом арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. По аналогии со ст. 563 ГК РФ, которая говорит о содержании передаточного акта при исполнении договора купли-продажи предприятия, в передаточном акте в данном случае должны быть указаны данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и дан перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены арендодателем ввиду его утраты. Требование о том, что в обязанность арендодателя должна входить подготовка предприятия к передаче за его счет, является диспозитивным, поскольку иное может быть предусмотрено договором аренды предприятия. Например, стороны могут определить, что подготовку к передаче предприятия осуществляет арендатор, но за счет арендодателя.    

 Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Совершение сделок[3] и иных действий с имуществом в нарушение ограничений, установленных как законом, так и договором, должно квалифицироваться как существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора, что дает право другой стороне требовать расторжения договора в судебном порядке. При этом в обязательном порядке применяются нормы ст. 663 ГК РФ.

2.6. Арендная плата по договору аренды предприятия

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с Земельным кодексом РФ[4] размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Не так давно в Крыму была разработана «Методика[5] расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь...»
Расчёт арендной платы

1. Размер годовой арендной платы по договору аренды предприятия и

других имущественных комплексов (далее – имущественные комплексы)

муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым,

рассчитывается по формуле:

Апл.год = Ст р. х Сар.в.д./ 100

где:

Апл. год - размер годовой арендной платы (руб.);

Ст. р. – рыночная стоимость активов (внеоборотных активов, оборотных

активов и запасов) имущественного комплекса, определенная на основании

отчета оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №

135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (руб.);

С ар.в.д. - арендная ставка за пользование имущественным комплексом,

определенная в соответствии с приложением к настоящей Методике.

2. В случае аренды недвижимого имущества размер годовой арендной

платы рассчитывается по формуле:

Апл.год = Ср.с.а. х Кс.д.а.

где:

Апл.год - размер годовой арендной платы (руб);

Ср.с.а. - величина рыночной стоимости арендной платы, определенная на

основании отчета оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29 июля

1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

(руб.);

Кс.д.а - коэффициент сферы деятельности арендатора.

Величина рыночной стоимости арендной платы (Ср.с.а.) - рыночно

обоснованная стоимость арендной платы за пользование недвижимым

имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Симферополя

(далее - рыночная стоимость аренды), определяется на основании отчета об

оценке, выполненного в соответствии с требованиями Федерального закона от 29

июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» и федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы

к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом

Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20

июля 2007 года № 256.

III. Анализ судебной практики договора аренды предприятий

Арбитражный суд Московской области

Дело №А41-25547/15.

Министерство имущественных отношений Московской области[6] обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО «Реутовское УПТК» о взыскании пени в размере 5 514 868 руб. 83 коп. Истец поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик в судебном заседании факт наличия арендных отношений признал, указал, что частично задолженность была оплачена с просрочкой, заявил о пропуске срока исковой давности, в связи с чем просил в части требований отказать, признал размер неустойки в сумме 915.747 руб. 91 коп.

Между Территориальным производственным объединением жилищно-коммунального хозяйства Московской области (далее - «арендодатель») и трудовым коллективом треста «Мособлдорремстрой» (далее - «арендатор») был заключен договор аренды имущества и средств государственного предприятия от 11.10.1990 г. (далее – «договор аренды»), по условиям которого (п. 1.1. договора аренды) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду основные фонды по фактической, на момент передачи (с учетом износа) стоимости и оборотные средства по действующим ценам (приложение № 1). В соответствии с п. 8.1. договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить за каждый день просрочки неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату платежа, от размера невнесенной арендной платы (суммы просроченного платежа).

В обосновании заявленных требований истец указывает, что ответчик нарушал свои обязательства по оплате арендной платы за период с 01.12.2003 г. по 31.12.2014 г. в связи с чем истец просит взыскать с ответчика пени в размере 5 514 868 руб. 83 коп.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору истец направил ответчику претензию от 10.12.2014 г., оставленную ответчиком без ответа.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд решил взыскать с ОАО «Реутовское УПТК»  в пользу Министерства имущественных отношений Московской области пени в размере 915.747 руб. 91 коп.

В деле говорится чтосогласно пунктам 1, 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Не понятно с кого должны взыскиваться судебные расходы по делу.

В определении Арбитражного суда 

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ поделу №А43-11579/2014 решением Арбитражного суда Нижегородской области от 05.05.2015 ОАО «Полиграфкартон» (резолютивная часть решения объявлена 29.04.2015) признано несостоятельным (банкротом), исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Годяева С.Н. В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Полиграфкартон» управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора аренды №1АР от 29.10.2014, заключенного между ОАО «Полиграфкартон» и ООО «Балахнинская картонная фабрика».

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Полиграфкартон» управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора аренды №1АР от 29.10.2014, заключенного между ОАО «Полиграфкартон» и ООО «Балахнинская картонная фабрика».

Заявление мотивированно следующим:

- оспариваемая сделка является недействительной, поскольку переданное в аренду имущество является предметом залога, а согласие на заключение договора аренды №1АР от 29.10.2014 залогодержатель ОАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" не давало;

- сделка совершена в нарушение статьи 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» без согласия временного управляющего;

- сделка является подозрительной, так как она совершена в отношении заинтересованного лица при наличии умысла на причинение вреда;

-  в результате заключения оспариваемой сделки должник был лишен возможности заниматься производственной деятельностью и получать прибыль, вырос размер имущественных требований к должнику;

- в результате совершения оспариваемой сделки произошло увеличение текущих требований к должнику на сумму 24 718 316 рублей;

- арендная плата не уплачивается ООО «Балахнинская картонная фабрика», что свидетельствует об отсутствии у сторон сделки намерений должным образом её исполнять;

- сделка подлежит признанию недействительной, так как в отношении переданного в аренду имущества в нарушение ст.77 Закона "Об акционерных обществах" не проводилась оценка;

- оспариваемая сделка является мнимой, поскольку указанное в договоре имущество не совпадает с имуществом, переданным по актам;

- договор аренды №1АР от 29.10.2014 является недействительным в связи с тем, что фактически в аренду передано предприятие, а договор не прошел государственную регистрацию.

В пунктах 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" содержатся следующие разъяснения. Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

Арбитражный суд Московской области

ООО "ТВЭЛ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Тепло Сервис" основного долга в размере 12 880 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 608 043 руб.38 коп., расходов по госпошлине в размере 90 440 руб.

01.07.2011 между ООО "ТВЭЛ" (арендодатель) и ООО "Тепло Сервис" (арендатор) заключен Договор аренды имущественного комплекса № 1 -А/11 (далее Договор) по условиям которого Арендодатель (ООО «ТВЭЛ») предоставил Арендатору (ООО «Тепло Сервис») во временное владение и пользование имущественный комплекс включающий в себя следующие Объекты недвижимости: нежилое здание гражданского назначения: котельная, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 458,1 кв. м., инв. № 333:098-4012, лит. Б,Г, адрес объекта: Московская область, г. Щелково, ул. Заречная (с оборудованием) кадастровый (или условный) номер 50-50-14/070/2009-338; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта теплоснабжения, общая площадь 2144 кв. м.,

Сторонами был установлен размер арендной платы и определен порядок расчетов. Сумма арендной платы установлена в размере 920 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС. Истец предъявил ответчику иск в соответствии со статьёй 395 ГК РФ. Ответственность за неисполнение денежного обязательства. По этому поводу есть разьяснение Пленума ВАС РФ.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что как пользование чужими денежными средствами следует квалифицировать также просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары, выполненные работы, оказанные услуги.

В другом деле возникла проблема расчёта арендной платы.

Общество с ограниченной ответственностью «Лесная сказка» (далее – общество «Лесная сказка», истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее – Министерство, ответчик по первоначальному иску) о признании договора аренды от 15.12.2006 № 1912-Р действующим в редакции дополнительного соглашения от 07.09.2009 № 2 в период с 01.10.2009 (т. 1, л.д. 6-7). В свою очередь, Министерство (далее также – истец по встречному иску) обратилось к обществу «Лесная сказка» (далее также – ответчик по встречному иску) со встречным исковым заявлением о взыскании 26 252 535 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате и 9 240 528 руб. 26 коп. пеней за период пользования с 16.01.2007 по 17.05.2013 (с учетом уточнения размера встречных исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 4, л.д. 16-17).  

 Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему. 

По мнению подателя жалобы, решение суда по настоящему делу  нарушает единообразие в применении (толковании) судами норм права, противоречит правовой позиции, содержащейся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011    № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление от 17.11.2011 № 73).

Ссылаясь на положения статей 421, 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, податель жалобы указывает на отсутствие подписанного между сторонами соглашения об изменении условий договора в части арендной платы в размере, предъявленном ко взысканию Министерством, отмечает, что Министерство в период действия договора вплоть до 16.05.2013              не обращалось к ответчику по встречному иску с уведомлением об изменении арендной платы и методики её расчета. В связи с изложенным, у Министерства отсутствует право требовать внесения арендной платы за спорный период в размере ином, чем указано в договоре и приложениях к нему с учетом дополнительного соглашения от 07.09.2009 № 2.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 20 Постановления от 17.11.2011 № 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Судебной коллегией установлено, что при заключении договора аренды от 15.12.2006 № 1912-р, а также при подписании расчетов к нему Министерство и общество «Лесная сказка» добровольно, действуя в своих собственных интересах, согласовали применение соответствующих нормативных актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы. В расчетах арендной платы с 16.01.2007 Министерством и обществом «Лесная сказка» согласовано применение определенных значений ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчета денежного обязательства арендатора. В соответствии с представленными расчетами, в период с 16.01.2007 общество «Лесная сказка» уплачивало арендную плату в согласованном размере. Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что основания для изменения размера арендной платы, подлежащей внесению в период с 16.01.2007, в одностороннем порядке по инициативе арендодателя со ссылкой на изначальное ошибочное применение раздела 4 Методики отсутствуют. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия установила, что заявленная ко взысканию задолженность образовалась не в связи с изменением Методики или иных правовых актов, а в связи с тем, что Министерство полагает, что с 16.01.2007 сторонами неправильно был согласован расчет арендной платы как за имущественный комплекс, тогда как по договору аренды передавались  отдельные объекты недвижимого имущества.  решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2014 по делу № А76-20021/2013 отменить в части удовлетворения встречных исковых требований Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Лесная сказка». Суд постановил в удовлетворении встречных исковых требований Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Лесная сказка» отказать в полном объеме.

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Дело № А43-6207/2014

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По смыслу указанных норм право на возмещение судебных расходов за счет другого лица, участвующего в деле, распространяется не только на расходы, непосредственно связанные с рассмотрением спора, но и на судебные расходы, которые понесены участвующим в деле лицом в связи с рассмотрением арбитражным судом заявлений, ходатайств и совершением отдельных процессуальных действий. Рассмотрение судом заявлений о распределении судебных расходов не является исключением.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Имущественный комплекс относится к категории недвижимости исходя из главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для того чтобы договор имел силу он должен быть внесён в Единый государственный реестр прав записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. К договору аренды предприятия применяются общие правила договора аренды. Арендатор и арендодатель обладают правами и обязанностями и несут ответственность по договору аренды предприятия.

Возникают вопросы в судебной практике. Изучив судебные решения я пришёл к выводу что нет общего срока, согласно которому арендатор обязывается оплачивать арендодателю арендную плату. Срок оплаты устанавливается сторонами по договору.

Также не определена методика расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду муниципального имущества. В каждом субъекте РФ она своя и рассчитывается по формуле.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) / "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) / "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.

3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред от 1.05.2016).

4. Методика расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду

муниципального имущества муниципального образования городской округ

Симферополь Республики Крым URL: http://simgov.ru/static/writable/documents/2014/12/26/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_2.pdf.

5. Гражданский кодекс РФ. URL: http://stgkrf.ru/660.

6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016).

---