Состав, порядок разработки и получение ИРД

Текст:

Оглавление

Введение…………………………………………………………………..3

Глава 1. Состав, порядок разработки и получение ИРД……………….3

Глава 2. Правоустанавливающие документы………………………….16

Глава 3. Предпроектное предложение………………………………….19

Заключение……………………………………………………………….23

Использованная литература……………………………………………..25

ВВЕДЕНИЕ

Исходно-разрешительная документация является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости, основанием для выполнения проектно-изыскательских работ, включающих в себя документацию по обоснованию инвестиций, топографические и инженерно-геологические изыскания, проектную документацию на строительство зданий и сооружений.

Под исходно-разрешительной документацией понимают документацию, которая должна быть оформлена в соответствии со статьями 44-51 Градостроительного кодекса РФ.

Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.

Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен, зачастую – длителен.

Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений. Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание. Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.

Глава 1. Состав, порядок разработки и получение ИРД

В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.

В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.

Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.

Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.

Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).

При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:

· распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;

· технические условия;

· разрешения;

· материалы инженерных изысканий;

· согласования и утверждения;

· и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

Основной состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит:

1. Градостроительное заключение;

Градостроительное заключение включает в себя:

· градостроительное заключение по установленной форме;

· эскиз № 1;

· заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и строений);

· заключение по условиям проектирования;

· заключение согласующих организаций.

2. Заключение по инженерному обеспечению;

Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:

· пояснительную записку;

· эскиз № 2 с расчетными нагрузками;

· предварительные технические условия эксплуатационных организаций;

· расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).

3. Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в предпроектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД)

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:

· корректировка существующего проекта планировки территории;

· разработка предпроектных проработок на объект;

· градостроительные обоснования размещения объекта;

· разработка схем инженерного обеспечения;

· расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;

· разработка заключений по участку компенсационного озеленения;

· расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;

· получение дополнительных согласований;

· подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.

Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов: прединвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).

Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:

· Поручение главы администрации или письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.

· Градостроительное обоснование разрабатывается в пределах участка территории функционально-планировочного образования, которое занимает часть квартала или целый квартал, ограниченную пределами внутриквартальной территории общего использования.

Градостроительное обоснование включает:

· Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах:

а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории; б) территории линейных объектов;

в) территории объектов культурного наследия;

г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;

д) территории общего пользования;

е) зоны с особыми условиями использования территорий;

ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;

· Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.

· материалы предпроектных проработок;

· градостроительное заключение в составе Эскиза № 1;

· заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);

· заключения согласующих организаций;

· ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;

· Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);

· заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;

· заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;

· протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;

· заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);

· заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).

В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г.Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.

Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета:

Данные о собственности

· Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок

· Договор аренды участка (при аренде)

· Акт выбора земельного участка (при аренде)

· Кадастровый план участка

· Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей

Утвержденная градостроительная документация

· Материалы территориального планирования населенного пункта

· Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)

· Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Решения Администрации

· Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории

· Разрешение на снос зданий

· Разрешение на вырубку зеленых насаждений

· Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой

Материалы инженерных изысканий

· Отчет об инженерно-геодезических изысканиях

· Отчет об инженерно-геологических изысканиях

· Отчет об инженерно-экологических изысканиях

· Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях

Акты и заключения надзорных служб

· Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека

· Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»

· Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору

· Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора

· Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора

· Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды

· Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ

· Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны

· Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых

· Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)

· Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС

Технические условия

· Водопровод

· Канализация бытовая

· Канализация ливневая

· Теплоснабжение

· Газоснабжение

· Электроснабжение

· Телефонизация и радиофикация

· Вывоз ТБО

· ГИБДД,РДУ/Мосавтодор/ФУАД

Дополнительные акты и заключения:

· Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ

· Акт обследования конструкций существующих зданий

· Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу

· Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором

· Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока

· ОВОС

· Другие необходимые согласования.

Получение разрешения на строительство

Выдача разрешений на строительство регламентирована статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдается застройщику или нанятому им по договору техническому заказчику уполномоченным государственным или муниципальным органом РФ в порядке, установленном ГрК РФ.

Разрешение на строительство подтверждает право собственника (арендатора) земли с участием технического заказчика или самостоятельно выполнить новое строительство или реконструкцию, капитальный ремонт здания и сооружения, а также провести благоустройство прилегающей территории.

Главное условие получения разрешения на строительство – оформленные должным образом земельно-имущественные отношения – зарегистрированный договор аренды или свидетельство о собственности.

Главное основание для оформления разрешения на строительство - положительное заключения Государственной экспертизы по проектно-сметной документации. ГрК предусматривает вариант негосударственной экспертизы ПСД, но в практике таких случаев нет.

После оформления всех необходимых документов и получения разрешения на строительство, а также ордера на проведение подготовительных, земляных и строительных работ земельный участок обретает статус строительной площадки.

Срок действия разрешения на строительство устанавливается проектом организации строительства, это один из составляющих ИРД документов. Срок может быть продлён при определенных обстоятельствах по заявлению техзаказчика.

Если строительство делится на очереди, как в данном случае, то приходится получить разрешение на ведение строительных работ для каждой очереди комплексного объекта.

Отказ в выдаче разрешения на строительство должен быть мотивирован:

· В случае выявления несоответствия между проектной документацией и видом разрешенного использования земельного участка;

· В случае выявления несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.

· Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство можно обжаловать в суде.

Получение разрешения на строительство не нужно в следующих случаях:

· будущие строительные работы не затрагивают конструктивные характеристики зданий и сооружений, не ухудшают их надежность и безопасность

· в случае возведения временных построек и сооружений, которые необходимы для организации и проведения строительных работ,

· в случае строительства дачного в дачном, садоводческом или огородническом товариществе.

Разрешение на проведение строительства следует переоформить, если право на возведение объекта передается другому заказчику, в случае реорганизации предприятия заказчика и при передаче подряда на выполнение СМР другой строительной организации. Срок действия разрешения при этом сохраняется.

Как оформить разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство технический заказчик, действующий по договору с заказчиком-застройщиком (инвестором) направляет в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления субъекта РФ оформленное заявление вместе с комплектом подтверждающих документов. Это и есть исходно-разрешительная документация.

К заявлению на получение разрешения на строительство технический заказчик должен приложить:

1. Свидетельство о праве собственности или зарегистрированный договор аренды земельного участка;

2. Градостроительный план участка;

3. Проектно-сметной документацию, состоит из документов:

· Пояснительная записка к проекту;

· Планировочная схема организации земельного участка, выполненная в соответствии с ограничениями, установленными градостроительным планом земельного участка, в пределах «красных линий», утвержденных в составе проекта планировки территории;

· Архитектурно-строительные чертежи;

· Список и характеристики инженерно-технического оборудования, установленного по проекту в здании и на участке

· Сводный план инженерных сетей с обозначением точек подключения здания или сооружения к сетям энергообеспечения и другим инженерным сетям;

· Проект организации строительства (ПОС);

· Проект полного или частичного демонтажа зданий и сооружений, находящихся на участке под строительство, если такие работы предусмотрены.

4. Положительное заключение госстройэкспертизы по результатам проверки проектной документации;

5. Если таковое имеется - специальное разрешение в случае отклонения от предельно допустимых ограничений разрешенного строительства, реконструкции (в соответствии со статьей 40 ГрК РФ);

6. Оформленное согласие других правообладателей здания в случае реконструкции и/или капремонта;

7. требуемые допуски СРО для организаций технического заказчика, строительного контроля (технадзора), генподрядной и генпроектной организаций, приказы о назначении ответственных за ведение технического и авторского надзора и за производство работ.

Орган, выдающий разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления соответствующего заявления технического заказчика проверяет:

· наличие всех документов

· соответствие проектной документации требованиям ГПЗУ и/или требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных градостроительных параметров;

Технический заказчик уведомляет Госархнадзор о полученном разрешении, тот составляет план проверок.

Само разрешение на строительство предусматривает полное право застройщика на проведение работ, но в череде документов есть также ордер на земляные работы, который выдает АТИ или управление ЖКХ, то есть – уполномоченный орган.

Ряд подготовительных работ может быть проведен с разрешения АТИ или иного уполномоченного органа, например, перекладку инженерных сетей для подготовки к строительству.

Если собственник приобрел землю, он без разрешения на строительство может поставить забор и бытовку охраны.

Глава 2. Правоустанавливающие документы

Разрешительная документация для строительства подразделяется на следующие виды:

1. Правоустанавливающие документы.

Универсальным правом является право собственности. Так, в соответствии с п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. В соответствии с земельным законодательством все земли подразделяются на категории, которые и определяют целевое использование земельного участка. В соответствии с п.2 ст.8 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 30.06.2003) сведения о категории земельного участка указываются в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) документах государственного земельного кадастра;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Законодательством установлена возможность перевода земли из одной категории в другую в установленном законодательством порядке (ст.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Нарушение установленного федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (п.3 ст.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласования:

1) Правоустанавливающие документы на земельный участок (либо разрешение собственика) с указанием категории целевого использования земельного участка.

2) Согласованием места размещения объекта в органах местного самоуправления (не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства - п.11 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации).

2. Проектная документация.

Соблюдение градостроительных, а также строительных норм и правил достигается при осуществлении строительства или иных строительных работ в соответствии с согласованной с надзорными и контрольными органами проектной документацией. Проектная документация согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации — это графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта (п.1 ст.61). В соответствии со ст.61 этого Кодекса строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основании проектной документации. Разрабатывать проектную документацию для выполнения тех или иных видов строительных работ должна специализированная (проектная) организация, обладающая соответствующими лицензиями (Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"). Отношения между заказчиком и проектировщиком оформляются договором подряда на выполнение проектных работ.

Исходно-разрешительная документация является основанием для выполнения проектно-изыскательских работ, включающих в себя: предпроектную документацию по обоснованию инвестиций, топографические и инженерно-геологические изыскания, проектную документацию на строительство зданий и сооружений.

Согласование (экспертиза), государственная экспертиза предпроектной и проектной документации относится к одному из самых сложных этапов работы застройщика и затрагивает его интересы начиная с первого этапа - получения прав на объект инвестиций и его строительство или реконструкцию до разрешения ведения строительных работ.

Согласование и экспертиза проектов проводится в целях предотвращения размещения и строительства объектов, использование которых нарушит права граждан и юридических лиц, интересы государства и населенного пункта, а также в целях контроля за соблюдением застройщиком условий инвестиционного договора, требований разрешительной документации, государственных и территориальных стандартов, норм и правил.

Глава 3. Предпроектное предложение.

Предпроектное предложение - это первичный комплект документов, необходимый для прохождения регламента в соответствующем регионе и получения исходной разрешительной документации или архитектурного планировочного задания.

Целью разработки предпроектных предложений являются градостроительное обоснование размещения нового объекта строительства или проведения работ по реконструкции существующего, установление инвестиционной привлекательности, возможности реконструкции или строительства объекта на конкретном участке с учетом градостроительных, социально-экономических, историко-культурных, экологических, санитарно-гигиенических норм и требований, а также разрабатывается концепция строительства, определяющая функциональные, стилевые, конструктивные и архитектурные решениях проекта.

Предпроектные предложения разрабатываются, в основном, в тех случаях, когда проектируется сложный объект или здание, к которому предъявляются особые требования по архитектурной выразительности и оригинальности. Как правило, разрабатывается несколько вариантов будущего сооружения, чтобы выявить сильные и слабые стороны различных вариантов реализации проекта.

На основе разработанного предпроектного предложения формируются точные требования к работе над проектом по всем направлениям, что позволяет избежать многих сложностей в ходе дальнейшего проектирования и ввода объектов в эксплуатацию.

На стадии предпроектных предложений составляется исходно-разрешительная документация и разрабатываются соответствующие документы, которые проходят согласование в различных инстанциях.

Можно выделить следующие этапы работы над предпроектным предложением:

– подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД)

Пакет исходно-разрешительной документации содержит разрешительное письмо Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) на проектирование, задание на проектирование, согласованное Главным управлением по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям, топографическую съемку в масштабе 1:500, инженерно-экологические изыскания, согласованные Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН), предварительные технические условия на подключение к наружным инженерным сетям и проект границ землепользования. В случае реконструкции объекта исходно-разрешительная документация дополняется заключением по результатам обследования фундаментов и конструкций, а также обмерными чертежами.

– разработка документации

Разработка документации на стадии предпроектных предложений включает в себя следующие позиции:

• Фотофиксация объекта (компьютерная 3D модель объекта и прилегающей территории).

• Общая пояснительная записка (содержит краткую характеристику состояния объекта, основные технико-экономические показатели и результаты расчетов экономической эффективности проектных решений, данные об объемах строительных и монтажных работ и др.).

• Генеральный план (содержит решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки, сроки подготовки документации по планировке территории для размещения объекта, а также финансово-экономическое обоснование реализации генерального плана).

• Архитектурные решения (комплексное решение внутреннего пространства и внешнего облика объекта с подробным описанием порядка и последовательности проведения работ, используемых материалов и т.д.).

• Утверждение эскизного проекта у заказчика (производится после получения оформленного в установленном порядке акта выбора земельного участка для строительства и распоряжения на проведение проектно-изыскательских работ).

• Конструктивные решения.

• Демонстрационный материал (выполняется в объеме, необходимом для согласования с Главным архитектором – ситуационный план, генплан, планы этажей, фасады и др. материалы, характеризующие особенности объемно-планировочного решения объекта).

• Охрана окружающей среды (мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды при проектировании и строительстве объектов разного назначения, выбор оптимальных способов размещения отходов производства, применение ресурсосберегающих технологий).

• Противопожарная защита (государственный пожарный надзор за строительством объекта, проверка выполнения противопожарных мероприятий, предусмотренных проектом).

• Инженерные системы и оборудование (монтаж инженерных систем и оборудования при строительстве объекта, изменение качества инженерно-технического обеспечения при реконструкции объекта, замена сетей инженерно-технического обеспечения при капитальном ремонте объекта).

• Принципиальные схемы инженерных систем (принципиальные решения по инженерному обеспечению – прокладке наружных сетей, перекладке сетей, попадающих под застройку, а также по оборудованию системами отопления, водопровода, канализации, газоснабжения, диспетчеризации, автоматизации и управлению инженерными системами).

• Расчет нагрузок (определение проектной группой основных нагрузок объекта для присоединения к сетям).

• Технологические решения (обмерные чертежи, план электрики, развертки по стенам, спецификация материалов, планы санузлов с привязкой сантехники, узлы декоративных элементов, ведомость отделочных работ и др.).

– согласование документации стадии ПП

Вся необходимая документация на стадии предпроектных предложений согласуется с Главным архитектором города и с районным архитектором Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), а также проходит согласование в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГКИиОП), в Центре государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН), в отделе городского транспорта КГА, в Государственной инспекции безопасного дорожного движения (ГИБДД), в Управлении садово-паркового хозяйства (УСПХ) и в Главном управлении природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов России (ГУПР и ООС МПР).

Материалы предпроектных проработок:

· градостроительное заключение в составе ГПЗУ;

· заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - если строений нет) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического переоснащения);

· заключения согласующих организаций;

· ситуационный план земельного участка по компенсационному озеленению в случае уничтожения зеленых насаждений на будущей стройплощадке;

· Предварительные технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям с указанием на топографическом плане мест подключения к инженерным сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительств;

· заключение Росприроднадзора;

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исходно разрешительная документация на строительство сегодня является, пожалуй, самым проблемным термином, как по определению, так и классификации. Предлагаемые услуги на разработку и получение исходно разрешительной документации на строительство, а также публикуемые материалы по составу исходной разрешительной документации на веб ресурсах различных коммерческих структур в большинстве своем определяют пакет документов в соответствие со статьями 44-51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Вместе с тем еще в конце прошлого века государственные органы по архитектуре и градостроительству, в частности комитет по архитектуре и градостроительству Москвы в МРР-3.1.13-96 обозначил значение термина исходная разрешительная документация на строительство, как составной части пред проектной стадии инвестиционного процесса в строительство и дал классификацию исходно разрешительной документации на строительство по видам.

В отличие от проектной документации, ИРД не является продуктом творчества проектировщика, а, следовательно, и предметом авторского права, выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).

С введением в действие нового ГК РФ концепция исходно разрешительной документации на строительство не претерпела каких-либо значимых изменений, хотя состав пакета документов стал несколько иным из-за ряда нововведений, большей части по определению документов, чем по их сути. Так, новый ГК РФ устанавливает в разделе 6 статьи 48 минимально допустимый пакет исходно разрешительной документации на строительство, предоставляемый застройщиком юридическому или физическому лицу, которое занимается по договору подготовкой проектной документации на строительство:

градостроительный план участка застройки/реконструкции (вместо Акта разрешённого использования участка территории или архитектурно-планировочного задания);

результаты инженерных изысканий, ставшие обязательными для исполнения в новом ГК РФ, или задание на проведение инженерных изысканий проектировщиком;

технические условия подключения возводимого/реконструируемого объекта к магистральным сетям инженерно-технического обеспечения, если функционирование объекта без этого невозможно.

Безусловно, нормы ГК РФ по минимальному комплекту исходно разрешительной документации на строительство не есть сколь значимым упрощением процедуры пред проектной подготовки, ведь только градостроительный план земельного участка, разрабатываемый по заявлению застройщика территориальными государственными органами архитектуры и градостроительства на основе материалов по обоснованию включает объемную информацию, согласуемую в соответствующих инстанциях исполнительной власти.

Не стоит забывать и о том, что градостроительный план земельного участка разрабатывается автономно или совместно с проектом межевания территории и только на основании проекта планировки территории, поэтому вся исходно разрешительная документация в итоге базируется на процедурах и документации по планировке территории. Если к этому добавить ставшие обязательными инженерные изыскания в форме текста и карт (схем), проводимые с учетом требований технических регламентов и требующие государственной экспертизы для объектов, не попадающих в перечень раздела 2 статьи 49 ГК РФ, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения то ясно, что справиться с подготовкой такого объема исходной разрешительной документации под силу только профильным структурам, работающим в сфере разработки пакетов документации для строительства.

Использованная литература

1. http://kapproject.ru/articles/razreshitelnaya_dokumentaciya_dlya_stroitelstva/

2. http://unirost.ru/documentation-development/#1

3. http://sevak-world.web-box.ru/construction/ird

4. http://www.severindevelopment.ru/uslugi/technical-customer/documentation/