Генеральный план города Твери

Текст:

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Тверской государственный технический университет»

(ТвГТУ)

Кафедра «Менеджмент»

Реферат

по дисциплине «Экономика и планирование городского строительства и хозяйства»

на тему: «Генеральный план города Твери»

Выполнили:

студенты группы ГСХ-0804

Жукова И. В.

Каленикова Е. Н.

Иван
ов С. А.

Лебедева О. С.

Проверил:

Пантелеев В. В.

Тверь 2012

Содержание

Введение в историю………………………………………………………………3

Категории земель в Российской Федерации и порядок перевода земель из одной категории в другую………………………………………………………11

Градостроительное зонирование. Функциональные зоны в генеральных планах поселений………………………………………………………………..17

Жилые зоны г.Твери……………………………………………………………..23

Коммерческие зоны г.Твери………………………………………………….....33

Анализ реализации предыдущего генерального плана……………………….38

Список использованной литературы…………………………………………...41

Введение в историю.

Формирование исторической планировочной структуры.

Город Тверь основан в XII веке в месте слияния рек Волги, Тверцы и Тьмаки. В XIII – XV веках в композиции г. Твери доминировал Кремль с четырьмя посадами, окружающими его.

По окончании Северной войны в 1721 году Тверь перестает служить крепостью. Город развивается в направлении четырех посадов. Положение между Петербургом и Москвой укрепляет торговое значение города. Активно развиваются промыслы, обустраиваются гавани на Волге и Тверце.

Регулярная перепланировка города после пожара 1763 года вобрала наиболее устойчивые и ценные элементы планировки средневекового города, сохранив Кремль, как главный градообразующий центр, объединивший исторические посады города. Трехлучевая планировочная структура улиц центральной части была положена в основу нового регулярного плана города.

К 1777 году все существовавшие в пределах вала посады были заново перепланированы по регулярному плану, сохранив каменные объемы церквей, включенных в застройку кварталов или ставших локальными доминантами небольших площадей. К концу XIX века Тверь в границах регулярного плана была застроена. В 1851 году открывается железная дорога Москва – Санкт-Петербург, строится комплекс Морозовского городка, возникает поселок Красная Слобода. Появляется новая меридиональная ось в развитии планировочной структуры города.

Тяготение промышленных зон к железной дороге обусловило появление вблизи каждого предприятия жилых слобод по типу регулярных сельских поселений с церковью, становившейся доминантой на небольшой прямоугольной площади – слобода у Драгунских казарм, Красная слобода, Каулинские Горки, Ведловская слобода и т.п. Соразмерность планировочных принципов построения кварталов слобод сложившейся исторической сетке города XVIII века, их сомасштабность застройки, послужила основанием для формирования общей планировочной структуры города XIX – начала XX века.

Генеральный план 1927 года (архитектор А. П. Иваницкий) удачно развил основные положения первого и последующих генеральных планов города, определил направления территориального развития города и заложил современную планировочную структуру. Последующие генеральные планы (кроме генплана 1938 года) развивали и уточняли основные планировочные принципы организации города. В процессе реализации изменялась этажность, уточнялись направления магистралей, размещались новые промзоны. Устойчивые элементы планировочной структуры города на протяжении трех веков оставались, в основном, неизменными и служили основным каркасом развивающегося города.

Историческая застройка города.

К концу XIX века Тверь являлась крупным промышленным и торговым центром с быстро растущим населением (до 60000 человек). В городе было 156 фабрик и заводов, 3764 жилых домов (из которых 1044 - каменные), на территории города была 51 церковь и 3 монастыря. Активное уничтожение культовых зданий в Твери началось уже в XX веке. В 30-е годы последовало массовое разрушение многих важнейших храмов города. Этот процесс привел к радикальному изменению облика старой Твери, которая лишилась всей структуры высотных композиционных доминант. Не менее радикальным изменениям подверглась и наиболее ценная гражданская архитектура центральной части. В результате строительных мероприятий советского времени ансамбль центра города во многом утерял свою композиционную целостность. Однако, несмотря на все потери, в Твери сегодня сохранились многочисленные памятники зодчества прошлых столетий, составляющие старинный облик города.

В историческую часть города включены территории города в границах XIX века и соответствующие историческому делению города: Городская часть, Заволжье, Затьмачье и Затверечье.

В Центральной (Городской части) уцелели большие фрагменты регулярной жилой каменной застройки XVIII – XIX веков (ул. Советская, Пушкинская, Крылова, Медниковская, Симеоновская, Новоторжская, бульвар Радищева и другие). Здесь расположены основные ансамбли и комплексы исторического центра города: ансамбль Путевого дворца, ансамбль улиц с Трехлучевой композицией, заложенной генпланом 1767 года, ансамблем зданий губернского казначейства (начало XX века), комплексом торговых и общественных зданий (XVIII – XIX век), комплекса общественных и жилых зданий (XVIII – XIX веков), ансамбля “церкви Рождества Христова”, что в Рыбаках, комплекс застройки набережной р. Волги (конец XVIII – XX веков), ансамбля застройки Фонтанной площади, комплекса зданий женского епархиального училища (XIX - начало XX веков) и т.д.

Затьмачье в центральной части сохранило малоэтажную, преимущественно деревянную застройку XIX - начало XX веков, посреди которой расположена церковь Белой Троицы середины XVI века. В юго-западной части Затьмачья большой интерес представляют архитектурный комплекс Христорождественского монастыря и незаурядный памятник эпохи капитализма – Морозовский городок.

Затверечье. В Затверечьи интересна уцелевшая трассировка улиц, составленная архитектором П. Р. Никитиным и живописный ритм храмов, доминирующих в городском ландшафте. Здесь расположен ансамбль церкви Екатерины (XVIII – XIX веков), ряд усадебных комплексов, церковь Никиты-Мученика, церковь Мины и Виктора, а также ряд памятников гражданской архитектуры вдоль набережной р. Тверцы.

Заволжье. Эта часть города наиболее подверглась реконструкции и сносу, а также уничтожению исторической планировочной структуры во второй половине XX века. Сохранился Успенский собор Отрочь монастыря (1722 год). Основная часть Тверского Отрочь монастыря была разрушена при строительстве речного вокзала в 30-х годах XX века, в настоящее время являющегося памятником архитектуры советского времени. На набережной Афанасия Никитина сохранилась церковь Воскресения (Трех Исповедников), что за Волгой (первая четверть XIX века) с приделом в стиле ампир – одна из ранних работ К. И. Росси. Одной из лучших в Твери построек в стиле раннего классицизма является жилой дом (XVIII в.), образующий с Воскресенской площадью цельный архитектурный ансамбль площади – “кармана”. В панораме Заволжской части, открывающейся со стороны реки, этот ансамбль занимает главенствующую роль.

Город Тверь в границах исторической части, в основном, сохранил сложившуюся в конце XVIII века планировочную структуру. Сохранилась лучевая (тангенциональная) планировка XVIII века, связанная с деятельностью архитекторов Никитина и Квасова, сохранились исторические направления улиц регулярной планировки и исторических трактов.

Задачи по сохранению историко-культурного наследия.

В настоящее время в списки объектов историко-культурного наследия включены около 450 памятников истории, архитектуры, монументального искусства, археологии, садово-паркового искусства (часть объектов находится вне границ исторического центра – это территории бывших монастырей, культовые здания и усадьба Сахарово).

Система зон охраны объектов культурного наследия устанавливается в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде, для сохранения объемно-пространственных взаимосвязей архитектурных ансамблей и отдельных памятников, для создания условий их наилучшего зрительного восприятия.

Современная планировочная ситуация

Современный город Тверь расположен на двух берегах р. Волги (Иваньковское водохранилище). Во второй половине XX века город получил развитие в северо-западном и южном направлениях.

В городе исторически сложилась четырехчастная планировочная структура, продиктованная тремя реками: Волгой, Тверцой и Тьмакой – это Заволжье, Затверечье, Затьмачье и Центральная часть, позднее, после строительства железной дороги появился Южный планировочный район. В настоящее время все пятно застройки города целесообразно разделить на 3 планировочные зоны: Северную, Центральную и Южную.

Северная планировочная зона (Заволжье и Затверечье). Основная широтная планировочная ось: Петербургское шоссе – ул. Горького – ул. Академика Туполева – Сахаровское шоссе. Основная меридиональная ось: ул. Паши Савельевой – ул. Благоева – ул. Шишкова – Бежецкое шоссе.

Часть прибрежных территорий р. Волги, а также почти все Затверечье входит в границы исторической части города с наиболее сохранившимися элементами исторической планировочной структуры. Северо-западную часть занимает формирующаяся, большая по площади Северо-Западная производственная зона, к которой примыкает микрорайон Юность – многоэтажная секционная застройка 80-х годов XX века. В состав Северо-западной промзоны входят такие предприятия как завод «Центросвар», завод «Стеклопластиков и стекловолокна», предприятие «Вторресурсы» и т.д. Зона имеет резервные территории для размещения новых производственных объектов. Требуется упорядочение территорий коммунально-складских организаций.

Северная промзона, формирующаяся вокруг ТЭЦ-3, включает предприятия энергетики, тепличного хозяйства и коммунально-складские предприятия. В центре производственной зоны находится жилое образование Литвинки.

Большие по площади территории в центре Заволжья занимают спецобъекты (Министерство обороны РФ), фактически использующиеся частично. Эти территории и примыкающие к ним незастроенные земли являются резервом для развития общественного центра Заволжья. Следует отметить, что северная планировочная зона не получила своего композиционного завершения, несмотря на имеющиеся земельные ресурсы, в силу того, что все Заволжье пересекается железнодорожной магистралью общего пользования Тверь – Васильевский Мох, что мешает организации единого планировочного района.

Частью северной планировочной зоны является Затверечье (историческая часть города), представленное, в основном, усадебной застройкой и коммунально-складскими организациями вдоль Бежецкого шоссе. На севере Затверечья располагается аэродром «Змеево»; на востоке спецобъект (ЦНИИ–2 МО РФ). Поселок Сахарово, расположенный в 12 км от центра города также входит в состав городских земель и развивается на базе Государственной Сельскохозяйственной Академии.

В начале XIX века в сельце Сахарово была заложена усадьба с “английским парком”, которая принадлежала позже семье Ремейко-Гурко. Усадьба имеет большое историко-культурное значение как ценный ансамбль садово-паркового искусства с интересными архитектурными сооружениями рубежа XIX – XX веков. Территории, прилегающие к усадьбе, застроены 2–5 этажными домами. С юга примыкает д.Андреевская.

Выводы: Северная планировочная зона характеризуется следующими проблемами организации территории.

1. Отсутствие сформировавшейся взаимоувязанной планировочной структуры по нескольким причинам:

▪ большая часть Заволжья пересекается по диагонали железнодорожной магистралью общего пользования Тверь – Васильевский Мох;

▪ центральная часть Заволжья занята спецобъектами, часть территорий которых используется под гаражные кооперативы;

▪ наличие в восточной части Затверечья сибиреязвенного скотомогильника (СЗЗ – 1000м) и спецобъекта ВМФ (СЗЗ – 500м), не позволяющего планировочно организовать восточную часть Северной планировочной зоны;

2. Наличие в северо-восточной части территории аэродрома “Змеево”, зона воздушного подхода которого и шумовая зона являются планировочными ограничениями техногенного характера.

3. Наличие территорий, затапливаемых 1% паводком и отсутствие инженерных мероприятий по защите территорий от затопления.

Центральная планировочная зона включает территорию, ограниченную с севера рекой Волгой, а с юга железнодорожной магистралью Москва – Санкт-Петербург.

Основная широтная планировочная ось формируется по Московскому шоссе – ул. Вагжанова – ул. Советская – Тьмацкая ул. – ул. Софьи Перовской – пр. Калинина. Незавершенные широтные планировочные оси: пр. Победы – ул. Спартака, ул. Коминтерна – ул. Гончаровой – ул. Профинтерна.

Основные меридиональные оси: Тверской проспект – ул. Чайковского; ул. Орджоникидзе – Бурашевское шоссе – Волоколамский проспект – Октябрьский проспект.

В центральную планировочную зону входят: часть Пролетарского района, Центральный район и часть Московского района. Основную часть Центрального административного района составляет историческое ядро города с сохранившимися элементами планировочной структуры XVII-XIX вв. (улицы и площади). Здесь сосредоточена основная масса объектов культурного наследия, исторические ландшафты, сохранившихся в долине р. Тьмаки и на прибрежных территориях р. Волги. Эта часть города представлена в основном общественной и жилой застройкой с небольшими участками производственных территорий.

В западной части Центральной планировочной зоны (часть Пролетарского района) расположены старейшие промышленные предприятия города – хлопчатобумажный комбинат и фабрика Вагжанова, в настоящее время уже не функционирующие – это так называемый “Морозовский городок” – один из наиболее интересных прифабричных комплексов Центральной России рубежа XIX – XX вв.

Жилой фонд западной части Центральной планировочной зоны состоит из усадебной деревянной застройки и микрорайонов многоэтажной застройки вдоль пр. Калинина и ул. Софьи Перовской. Эта часть района требует реконструкции как промпредприятий, так и ветхой деревянной застройки.

Южнее реки Лазури город развивался во второй половине XX века и представлен как застройкой “сталинской эпохи”, так и микрорайонами панельного домостроения. Основная меридиональная ось – пр. Чайковского фланкируется построенным в 70-е годы железнодорожным вокзалом.

Восточная часть Центральной планировочной зоны застроена, в основном, микрорайонами типовой 5-12 этажной застройки и большими по площади производственными зонами: “Химволокно”, “Лазурная-1”, “Лазурная-2” и промузлами. Данные территории можно характеризовать как крайне нерационально используемые и планировочно не организованные.

Выводы. Центральная планировочная зона характеризуется следующими проблемами организации территории:

▪ практически отсутствуют свободные территории для размещения нового жилищного и общественного строительства;

▪ ограничены возможности реконструкции исторических кварталов;

▪ мозаичность селитебных и производственных территорий;

▪ отсутствие рациональной планировочной организации и неэффективное использование территории промзоны Лазурной;

▪ наличие предприятий в промзоне “Химволокно”, имеющих большие санитарно-защитные зоны, перекрывающие селитебные территории, в том числе капитальной жилой застройки;

▪ отсутствие единого каркаса озелененных и обводненных территорий;

▪ отсутствие единой системы обустроенных прибрежных территорий;

▪ отсутствие сформированного каркаса общегородского центра и подцентров планировочной зоны.

Южная планировочная зона включает территории, ограниченные с севера железнодорожной магистралью Москва – Санкт-Петербург и с юга – городской чертой г.Твери. Западная часть южной планировочной зоны пересекается автомобильной дорогой федерального значения Москва – Санкт-Петербург и включает территорию поселка Мигалово и аэропорта “Мигалово”.

Основная планировочная широтная ось, формирующаяся по улице Оснабрюкская - ул. Можайского – ул. Бригадная, не получила своего завершения так же, как основные формирующиеся, не завершенные меридиональные оси: Октябрьский пр. - Бурашевское шоссе. Исключением является пр.Ленина, пересекающий всю юго-западную часть зоны. Южная планировочная зона не имеет единой взаимосвязанной планировочной структуры.

Большую по площади территорию занимает Юго-Западная (Борихино Поле) производственная зона (Пролетарский район), в районе Мамулино и Бортниково располагаются две коммунально-складские зоны. Территория Южной планировочной зоны представлена усадебной, малоэтажной и многоэтажной секционной застройкой.

Южная планировочная зона обладает резервными территориями для дальнейшего развития города, освоение которых на современном этапе сдерживается недостаточной мощностью объектов инженерного обеспечения.

Южная планировочная зоны характеризуется следующими проблемами организации территории:

• отсутствие сформировавшейся взаимоувязанной планировочной структуры территории;

• мозаичность селитебных и производственных территорий;

• наличие большого количества ветхого и неблагоустроенного жилья;

• отсутствие сформированного общественного центра и подцентров данной территории;

• недостаточная мощность объектов инженерного обеспечения.

В настоящее время активно осваиваются территории вдоль автомобильной дороги федерального значения Москва – Санкт-Петербург. В основном это земли Калининского района. Вдоль трассы формируются коридоры и узлы экономической активности: коммерческие зоны, новые производственные зоны в районе сельских населенных мест Боровлево, Садыково, Неготино, Брусилово, Никулино, Пасынково.

Таким образом, анализ современной градостроительной ситуации, сложившейся в городе в целом, выявил следующие проблемы:

• в городе резко обостряется дефицит участков для промышленного и гражданского строительства в границах городского округа;

• имеются значительные ресурсы уплотнения и изменения функционального использования производственных зон;

• недостаточно сформированы функциональные взаимосвязи планировочных районов города;

• перегруженность города, особенно Центральной части, транзитным автотранспортом, что обусловлено отсутствием транспортных обходов исторического центра, низкой пропускной способностью мостов через р. Волгу.

• мозаичность функциональных зон - селитебных и производственных, особенно центральной части города и Заволжья;

• наличие ряда внеселитебных территорий (земли Министерства обороны), препятствующих полному и рациональному освоению территории;

• наличие предприятий, имеющих большие санитарно-защитные зоны, перекрывающие селитебные территории, в том числе застроенные капитальной жилой застройкой;

• наличие сибиреязвенного скотомогильника;

• наличие двух аэродромов “Мигалово” и “Змеево”, зоны подлета к которым и шумовые зоны перекрывают жилые кварталы, в том числе практически всю Центральную часть города;

• переуплотнение селитебных зон Центральной части города, снижение комфортности проживания на данных территориях;

• незавершенность градостроительных узлов;

• отсутствие единой системы озелененных и обводненных пространств, дефицит территорий природоохранного значения и сформированных рекреационных зон;

• отсутствие в городе системы набережных рек Волги, Тверцы, Тьмаки, благоустройства прибрежных территорий, подвергающихся затоплению паводком 1% обеспеченности.

Категории земель в Российской Федерации и порядок перевода

земель из одной категории в другую

В настоящее время вопросы, связанные с категориями земель и порядком перевода земель из одной категории в другую являются очень актуальными. Понятие категории земель установлено Земельным Кодексом РФ, а также вступившим 5 января 2005 г. в силу Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Виды категорий земель

По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

· земли сельскохозяйственного назначения;

· земли поселений;

· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

· земли особо охраняемых территорий и объектов;

· земли лесного фонда;

· земли водного фона;

· земли запаса.

Уполномоченные органы

Согласно положению п. 1 ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к соответствующим категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляется в отношении:

земель, находящихся в федеральной собственности - Правительством Российской Федерации;
земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности - органами исполнительной власти субъектов РФ;
земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
земель, находящихся в частной собственности:

- земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;

- земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Непосредственный порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон о переводе земель).

Правовой механизм изменения категории земель

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель (участков земель) из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в должны быть указаны:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в

другую;

4) права на земельный участок.

При этом к ходатайству в соответствии с Законом о переводе земель должны быть приложены:

1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной

категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

Следует учитывать, что в рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям, установленным Законом о переводе земель. В этом случае оно подлежит возврату заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, - Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Вышеуказанный акт не может быть принят на какой-либо определенный срок. После принятия акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суде.

Возможные причины отказа в переводе земель из одной категории в другую

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Особенности перевода земель из одной категории в другую

Особенности перевода земель из одной категории в другую регулируются главой II Закона о переводе земель, в которой подробно описаны особенности, свойственные каждой отдельной категории земель.

Так, например, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается только в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий;

3) с установлением или изменением черты поселений;

4) со строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее также - линейные объекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

При этом перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на тридцать и более процентов превышает кадастровую стоимость средне районного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в другую категорию не допускается.

Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в другую категорию осуществляется без ограничений, но имеет некоторые особенности:

- при переводе земель промышленности и иного специального назначения, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу в другую категорию необходим утвержденный проект рекультивации земель;

- при переводе земель промышленности и иного специального назначения, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность в другую категорию необходимо сначала произвести восстановление нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов в другую категорию осуществляется только при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством РФ об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.

Перевод земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается в случаях:

1) если изменение их целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией или документами территориального планирования и документацией по планировке территории для строительства и эксплуатации объектов здравоохранения, объектов культурно-бытового, жилищно-коммунального, социального назначения, дорог и других линейных объектов;

2) в связи с установлением или изменением черты поселений.

В иных случаях перевод земель лесного фонда и в другую категорию допускается только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в соответствии с лесоустроительной документацией в связи с:

1) невозможностью их дальнейшего использования по целевому назначению;

2) прекращением нужд лесного хозяйства;

3) необходимостью обеспечения обороны страны и безопасности государства, нужд сельского хозяйства, энергетики, добычей полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия народов РФ.

Перевод земель водного фонда в другую категорию допускается в случаях:

1) создания особо охраняемых природных территорий;

2) установления или изменения черты поселений;

3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

4) прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных изменений местоположения водных объектов при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.

Градостроительное зонирование.

Функциональные зоны в генеральных планах поселений

Выбор земельного участка для решения конкретной задачи (строительство дома или магазина, многоэтажное строительство, организация фермерского хозяйства, для автостоянки или иных планов) не должен быть случайным, поскольку чреват возможностью или полной неразрешимости вопроса по необходимой застройке, или вызовет серьёзные дальнейшие «доработки ситуации» под поставленную изначально задачу.

Связано это с тем, что не на всех участках можно вести градостроительную деятельность, соответствующую поставленной цели, так участок имеет вполне определённый вид разрешённого использования. То есть на нём можно вести строительство только тех объектов, которые соответствуют его виду разрешённого использования. Например, на участках с видом разрешённого использования «для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), находящихся в поселениях (городах, посёлках, деревнях), строительство домов и всех вспомогательных построек (бани, гаражи, сараи и др.) ведётся полномасштабно, так же, как и на участках с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). Такие участки относятся к категории земель - земли населённых пунктов - и находятся в так называемой зоне индивидуальной жилищной застройки поселения (это территориальная функциональная зона - то есть, основная функция (назначение) зоны - застройка индивидуальными домами, коттеджами). В каждой зоне может быть несколько видов разрешённых использований для различных земельных участков. Градостроительный регламент поселения определяет возможность застройки таких участков в соответствии с видами их разрешённых использований. Но на участках с видом разрешённого использования «для личного подсобного хозяйства» и относящихся к категории сельхозземель (такие участки называются ещё «полевыми участками ЛПХ») строительство как жилого дома, так и производственного объекта станет проблематичным, так как тот же градостроительный регламент ограничивает или вообще запрещает проведение иной деятельности, кроме обусловленной видом разрешённого использования земельного участка. Не построить на участке ЛПХ или ИЖС внутри поселения и магазин, невозможно без согласования многих вопросов организовать стоянку автотехники.

Поэтому при подборе участков для своей цели, например, для размещения объектов логистики или магазина, необходимо уточнить, прежде всего, - в какой функциональной зоне поселения или муниципального образования находится этот участок и, естественно, вид его разрешённого использования.

Основные виды территориальных зон:

1. Жилые зоны (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой Ж ).

2. Общественно-деловые зоны (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой Д ).

3. Производственные зоны (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой П).

4. Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются, соответственно, буквами И иТ)

5. Рекреационные зоны (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой Р).

6. Зоны сельскохозяйственного использования (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой С).

7. Зоны специального назначения (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой К).

8. Зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой К3).

Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водоемы и другие объекты).

Дополнительные территориальные зоны могут быть установлены органами местного самоуправления городов и сельских поселений в зависимости от местных условий.

Внутри территориальных зон могут вводиться подзоны, включающие территории с особенностями градостроительного регламента застройки и ограничениями на их использование.

Обозначения однотипных территорий внутри зон в разных поселениях могут отличаться друг от друга, так как отражают конкретную ситуацию самого поселения. Например:

Жилые зоны

Предназначены для застройки многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социально-культурного и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействие на окружающую среду.
К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, если они расположены внутри границ (черты) поселения.

Возможные обозначения в зоне:

Ж 1 - коллективные садоводства

Ж 2 - зона малоэтажной жилой застройки коттеджного типа, индивидуальными жилыми домами отдельно стоящими и /или блокированными

Ж 2 - зона малоэтажной смешанной жилой застройки

Ж 3 - зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки

Ж 4 - зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки

Ж 5 - зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки 9 этажей и выше

Общественно-деловые зоны

Предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений (среднего профессионального ми высшего профессионального образования), административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений, сооружений, стоянок автомобильного транспорта, деловых, финансовых и общественных центров .

В общественно-деловых зонах возможно размещение жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей. В генеральных планах, в связи с такими сочетаниями возможностей застройки территорий, могут встретиться обозначения:

Д - зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны

Д 1 - зона многофункциональной общественно-деловой застройки

Д 2 - зона объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий

Д 3 - зона многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях

ДИ - зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны

ЖД - зона общественно-деловой застройки с включением объектов жилищного строительства.

Производственные зоны

Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов. В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.

Собственники производственных объектов за счёт собственных средств проводят благоустройство территории производственной зоны.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных и образовательных учреждений, а также учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов и производство сельскохозяйственной продукции.

Возможные обозначения в производственных зонах:

П1 - предприятия IV-V классов вредности (100 м и 50 м) - с включением объектов общественно-деловой застройки

П2 - предприятия II- III классов вредности (500 м и 300м)

ПД - зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры

Предназначены для размещения и деятельности сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также инженерного оборудования.

Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры - соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности.

Если же объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.

Обязанность по благоустройству территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и их санитарно-защитных зон возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования. Возможные обозначения в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры:

У городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения:

И 1 - городского транспорта и инженерной инфраструктуры

И 2 - воздушного транспорта

И 3 - железнодорожного транспорта

И4 - водного транспорта.

Рекреационные зоны

Предназначены для организации мест отдыха населения - парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи и иные объекты.

В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.

На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов. Исключение составляют промышленные, коммунальные и складские объекты, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Возможные обозначения в рекреационных зонах:

Р0 - зона спортивных сооружений и пляжей с включением элементов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием этих сооружений

Р1- зона лесов и лесопарков

Р2 - зона природных ландшафтов

Р3 - зона отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного вида дачного фонда

Р4 - зона природоохранного назначения.

Зоны сельскохозяйственного использования

В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования - пашни, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища, а также занятые сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.

Территории таких зон могут использоваться для ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки. Обозначение в зонах:

С - зоны сельхозугодий, питомников и теплиц и производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры

С 1 - зоны сельхозугодий, питомников и теплиц

С 2 - производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры

С3с - для ведения садоводства и дачного хозяйства

С3 - для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Зоны специального назначения

Выделяются для размещения кладбищ, крематориев, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других территориальных зон городских и сельских поселений. Возможные обозначения в зонах специального назначения:

К 1 - кладбища и мемориальные парки

К 2 - территории, подлежащие рекультивации (несанкционированные свалки, закрытые карьеры), зоны складирования отходов.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий

Предназначены для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим пользования.

В пределах границ (черты) городских и сельских поселений использование зон военных объектов и зон режимных территорий устанавливается федеральными органами власти и органами местного самоуправления в соответствии со специальными градостроительными нормативами и правилами застройки.

К3 - зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры.

Акватории

АГ - акватории городские.

Жилые зоны г.Твери

(Приложение к решению Тверской городской Думы от 2 июля 2003 г. N 71 Временные правила землепользования и застройки г. Твери)

Типы жилых зон устанавливаются в зависимости от предусматриваемых нормативов плотности населения и характера застройки каждой конкретной жилой территории.

Ж.1. Зона усадебных и блокированных жилых домов

Зона Ж.1 подразделяется на 2 субзоны, отличающиеся требованиями к застройке земельных участков:

Ж.1-1 - субзона, в которой более 60% составляют земельные участки, выделенные первым владельцам под застройку до 1.01.1989;

Ж.1-2 - субзона, в которой более 60% составляют земельные участки, выделенные первым владельцам под застройку после 1.01.1989.

Разрешенные "по праву" виды землепользования:

- отдельно стоящие жилые дома усадебного типа;

- блокированные жилые дома;

- магазины торговой площадью до 40 кв. м, за исключением специализированных магазинов строительных материалов, магазинов с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов.

Неосновные и сопутствующие виды землепользования:

- надомные виды деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами;

- сады, огороды;

- содержание мелкого домашнего скота (только для субзоны Ж.1-1);

- бани, сауны при условии канализования стоков;

- сооружения, связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей: парники, теплицы, оранжереи и т.д.;

- хозяйственные постройки;

- строения для содержания мелкого домашнего скота (только для субзоны Ж.1-1);

- для жилых домов усадебного типа: встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 2 транспортных средства на 1 земельный участок;

- для блокированных жилых домов - встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 1 транспортное средство на 1 земельный участок.

Условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования):

- разрешенные "по праву" виды землепользования, имеющие параметры более указанных в п.п. 2, 4, 5 и менее указанных в п. п. 1, 3, 7 требований к застройке;

- детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;

- школы начальные и средние;

- объекты, связанные с отправлением культа;

- разрешенные "по праву" объекты обслуживания, превышающие разрешенные размеры;

- предприятия общественного питания;

- кабинеты практикующих врачей, центры народной и др. медицины;

- помещения для занятий спортом;

- библиотеки;

- аптеки;

- небольшие гостиницы, пансионы;

- почтовые отделения, телефон, телеграф.

Параметры:

1. Минимальная площадь участка.

Для жилых домов усадебного типа:

- в субзоне Ж.1-1 - 200 кв. м (включая площадь застройки);

- в субзоне Ж.1-2 - 400 кв. м (включая площадь застройки).

Для блокированных жилых домов (из расчета на одну квартиру):

- 75 кв. м (включая площадь застройки);

- 30 кв. м (без площади застройки).

2. Расстояние между фронтальной границей участка и основным строением:

- в субзоне Ж.1-1 - в соответствии со сложившейся линией застройки;

- в субзоне Ж.1-2 - до 6 м.

3. Минимальное расстояние от границ землевладения до строений, а также между строениями:

3.1. От границ соседнего участка до:

- основного строения - 3 м;

- хозяйственных и прочих строений - 1 м;

- открытой стоянки - 1 м;

- отдельно стоящего гаража - 1 м;

3.2. От основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений - в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89, СанПиН 2.2.1/2.1.1.984-00, СП 30-102-99.

Примечания.

1. Расстояния измеряются до наружных граней стен строений.

2. Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных участках по взаимному согласию собственников жилого дома и в случаях, обусловленных историко-культурными охранными сервитутами, а также блокировка хозяйственных построек к основному строению.

4. Коэффициент использования территории:

- для жилых домов усадебного типа - не более 0,67;

- для блокированных жилых домов - не более 1,5.

5. Высота зданий:

5.1. Для всех основных строений количество надземных этажей - до двух с возможным использованием (дополнительно) мансардного этажа:

- высота от уровня земли до верха плоской кровли - не более 9,6 м;

- до конька скатной кровли - не более 13,6 м.

5.2. Для всех вспомогательных строений:

- высота от уровня земли до верха плоской кровли не более 4 м;

- до конька скатной кровли - не более 7 м;

5.3. Как исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.

6. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улиц не допускается.

7. Ограничения, связанные с размещением оконных проемов, выходящих на соседние землевладения:

- расстояния от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м.

8. Требования к ограждению земельных участков:

- со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными;

- характер ограждения и его высота должны быть единообразными как минимум на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы;

- высота ограждения не должна превышать 2,1 м.

Ж.2. Зона многоквартирных жилых домов до трех этажей

Разрешенные "по праву" виды землепользования:

- жилые дома усадебного типа;

- блокированные жилые дома;

- многоквартирные жилые дома не выше трех этажей;

- библиотеки;

- аптеки торговой площадью до 20 кв. м;

- магазины торговой площадью до 60 кв. м;

- детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;

- школы начальные и средние;

- предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 16;

- кабинеты практикующих врачей, центры народной и др. медицины;

- парикмахерские.

Неосновные и сопутствующие виды землепользования для отдельно стоящих и блокированных жилых домов:

- надомные виды деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами;

- сады, огороды;

- бани, сауны при условии канализования стоков;

- сооружения, связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей: парники, теплицы, оранжереи и т.д.;

- хозяйственные постройки;

- для блокированных жилых домов из расчета на одну квартиру: встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 1 транспортное средство на 1 земельный участок.

Для многоквартирных жилых домов:

- встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем 1 место парковки на одну квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения автотранспорта по расчету согласно строительным нормам и правилам.

Условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования):

- разрешенные "по праву" жилые дома, имеющие параметры более указанных в п.п. 5, 6 или менее указанных в п.п. 1, 2, 3, 4, 9;

- магазины и другие объекты обслуживания, разрешенные "по праву", но превышающие разрешенные размеры;

- прилавки и киоски для мелкорозничной торговли;

- объекты, связанные с отправлением культа;

- клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения;

- помещения для занятий спортом;

- почтовые отделения, телефон, телеграф;

- временные сооружения для мелкорозничной торговли;

- парикмахерские.

Параметры:

1. Минимальная площадь участка отдельно стоящего дома - 400 кв. м (включая площадь застройки).

2. Минимальная площадь участка на одну семью блокированного жилого дома - 75 кв. м, включая площадь застройки, без площади застройки - 30 кв. м.

3. Минимальная площадь участка многоквартирного жилого дома - из расчета 19,3 кв. м на 1 чел.

4. Минимальные расстояния от границ землевладений до строений, а также между строениями:

4.1. Между фронтальной границей участка и основным строением - в соответствии со сложившейся линией застройки.

4.2. От границ соседнего участка до:

- основного строения - 3 м;

- хозяйственных и прочих строений - 1 м;

- открытой стоянки - 1 м;

- отдельно стоящего гаража - 1 м;

4.3. От основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений - в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89, СанПин 2.2.1/2.1.1.984-00, СП 30-102-99.

Примечания.

1. Требования п. 4 относятся к земельным участкам отдельно стоящих и блокированных домов.

2. Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных участках по взаимному согласию домовладельцев, а также блокировка хозяйственных построек к основному строению.

5. Коэффициент использования территории: не более 0,94.

6. Высота зданий:

6.1. Для всех основных строений количество надземных этажей - до трех с возможным использованием (дополнительно) мансардного этажа:

- высота от уровня земли до верха плоской кровли - не более 11,6 м;

- до конька скатной кровли - не более 16 м.

6.2. Для всех вспомогательных строений:

- высота от уровня земли до верха плоской кровли - не более 11,6 м;

- до конька скатной кровли - не более 7 м.

6.3. Как исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.

7. Предприятия обслуживания, разрешенные "по праву", размещаются в первых этажах выходящих на улицы жилых домов или пристраиваются к ним при условии, что загрузка предприятий и входы для посетителей располагаются со стороны улицы.

8. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улиц не допускается.

9. Ограничения, связанные с размещением оконных проемов, выходящих на соседние землевладения: расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных построек и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м.

10. Требования к ограждению земельных участков:

- со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными;

- характер ограждения и его высота должны быть единообразными как минимум на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.

Ж.3. Зона многоквартирных жилых домов в 4 - 5 этажей

Разрешенные "по праву" виды землепользования:

- многоквартирные жилые дома в 4 - 5 этажей;

- детские сады, иные объекты дошкольного образования;

- школы начальные и средние;

- клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения;

- библиотеки;

- аптеки;

- поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной и пр. медицины;

- выставочные залы;

- почта, телефон, телеграф;

- магазины торговой площадью до 100 кв. м;

- предприятия общественного питания;

- помещения для занятий спортом;

- парикмахерские;

- приемные пункты прачечной и химчистки;

- отделения банков;

- общежития.

Неосновные и сопутствующие виды землепользования:

- встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем 1 место парковки на 1 квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения автотранспорта по расчету согласно строительным нормам и правилам;

Условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования):

- разрешенные "по праву" жилые дома, нарушающие параметры, указанные в п.п. 1, 2, 4 требований к застройке земельных участков;

- спортзалы, бассейны;

- станции "Скорой помощи";

- больницы, госпитали;

- профессионально-технические и средние специальные учебные заведения;

- административные предприятия, офисы, конторы;

- сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств;

- временные сооружения мелкорозничной торговли.

Параметры:

1. Минимальная площадь участка многоквартирного жилого дома из расчета 24,8 кв. м на 1 чел. при уплотнении существующей застройки и 15,7 кв. м в проектируемой застройке.

2. Коэффициент использования территории:

- при уплотнении существующей застройки - не более 0,72;

- в проектируемой застройке - не более 1,15.

3. Предприятия обслуживания, разрешенные "по праву", размещаются в первых этажах выходящих на улицы многоквартирных жилых домов или пристраиваются к ним при условии, что входы для посетителей предприятий обслуживания размещаются со стороны улицы и имеется достаточно места для автостоянок временного хранения автотранспорта.

4. Высота зданий:

- для жилых зданий количество надземных этажей - 4 - 5;

- с возможным использованием (дополнительно) мансардных этажей - при условии соблюдения СниП;

- высота от уровня земли до верха плоской кровли - не более 21 м; до конька скатной кровли - не более 23,5 м;

- как исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.

Ж.4. Зона многоквартирных жилых домов в 4 - 12 этажей

Разрешенные "по праву" виды землепользования:

- многоквартирные жилые дома в 4 - 12 этажей;

- клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения;

- библиотеки;

- аптеки;

- поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной и пр. медицины;

- музеи, выставочные залы;

- почта, телефон, телеграф;

- магазины торговой площадью до 200 кв. м;

- предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 50;

- помещения для занятий спортом;

- парикмахерские;

- приемные пункты прачечной и химчистки;

- отделения банков;

- общежития.

Неосновные и сопутствующие виды землепользования:

Встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем 1 место парковки на 1 квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения автотранспорта по расчету согласно строительным нормам и правилам.

Условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования):

- разрешенные "по праву" жилые дома, превышающие параметры, указанные в п.п. 1 - 2, 4 требований к застройке земельных участков;

- объекты, связанные с отправлением культа;

- спортзалы, бассейны;

- видеосалоны;

- заведения среднего специального образования;

- административные предприятия, офисы, конторы;

- больницы, госпитали;

- сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств.

Параметры:

1. Минимальная площадь участка многоквартирного жилого дома из расчета 17,3 кв. м на 1 чел. при уплотнении существующей застройки и 11,7 кв. м на 1 человека в проектируемой застройке.

2. Коэффициент использования территории:

- при уплотнении застройки - 1,04;

- в проектируемой застройке - 1,54.

4. Высота зданий:

- для жилых зданий количество надземных этажей - 4 - 12;

- высота от уровня земли до верха кровли - не более 44 м;

- как исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.

Ж.5. Зона многоквартирных жилых домов в 5 - 17 этажей

(введена решением Тверской городской Думы от 06.12.2006 N 273)

Разрешенные "по праву" виды землепользования:

- многоквартирные жилые дома в 5 - 17 этажей;

- клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения;

- библиотеки;

- аптеки;

- поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной и пр. медицины;

- музеи, выставочные залы;

- почта, телефон, телеграф;

- магазины торговой площадью до 200 кв. м;

- предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 50;

- помещения для занятий спортом;

- парикмахерские;

- приемные пункты прачечной и химчистки;

- отделения банков;

- общежития.

Неосновные и сопутствующие виды землепользования:

Условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования):

- объекты, связанные с отправлением культа;

- спортзалы, бассейны;

- видеосалоны;

- заведения среднего специального образования;

- административные предприятия, офисы, конторы;

- больницы, госпитали;

- сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств.

Параметры:

2. Коэффициент использования территории:

- при уплотнении застройки - 1,04;

- в проектируемой застройке - 1,54.

4. Высота зданий:

- для жилых зданий количество надземных этажей - 5 - 17;

- высота от уровня земли до верха кровли - не более 60 м;

- как исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.

Коммерческие зоны г.Твери

К.1. Центральная коммерческая зона

Назначение:

Зона К.1 охватывает общегородской центр, характеризующийся многофункциональным использованием территории, имеет одну субзону.

Разрешенные "по праву" виды землепользования:

- учреждения воспитания и образования;

- учреждения здравоохранения, социального обеспечения, спортивные и физкультурно-оздоровительные сооружения;

- учреждения отдыха и рекреационные территории;

- учреждения культуры и искусства;

- учреждения, связанные с отправлением культа;

- предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

- организации и учреждения управления, проектные организации, кредитно-финансовые учреждения и предприятия связи;

- научные и административные организации, офисы, конторы, компании и другие предприятия бизнеса;

- жилая застройка.

Неосновные и сопутствующие виды землепользования:

- сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств.

Условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования):

- разрешенные "по праву" виды землепользования, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке земельных участков, а также крупные предприятия обслуживания, требующие по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей);

- гаражи и стоянки для постоянного хранения транспортных средств;

- предприятия по обслуживанию транспортных средств;

- казино;

- общественные туалеты.

Субзона К.1-1

Субзона К.1-1 охватывает территории, связанные с сооружениями внешнего транспорта - железнодорожным вокзалом, речным портом и автовокзалом.

Разрешенные "по праву" виды землепользования:

- сооружения внешнего транспорта;

- парки, скверы, бульвары;

- спортплощадки, теннисные корты;

- объекты, связанные с отправлением культа;

- гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов;

- заведения среднего специального образования;

- высшие учебные заведения;

- клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения;

- клубы, кинотеатры, видеосалоны;

- музеи, выставочные залы;

- информационные центры;

- магазины, торговые центры;

- предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны;

- парикмахерские;

- почта, телефон, телеграф;

- аптеки;

- приемные пункты прачечной и химчистки;

- администрации, офисы фирм и компаний, представительства, конторы и так далее;

- научные, проектные и конструкторские организации, различные агентства;

- банки, отделения банков;

- издательства, редакционные комплексы.

Неосновные и сопутствующие виды землепользования:

- сооружения и устройства для постоянного и временного хранения транспортных средств.

Условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования):

- разрешенные "по праву" виды землепользования, нарушающие требования к застройке земельных участков, а также крупные предприятия обслуживания, не входящие в комплекс сооружений внешнего транспорта, требующие по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей);

- предприятия по обслуживанию транспортных средств, принадлежащих гражданам;

- теле- и радиостудии;

- казино;

- общественные туалеты.

Параметры:

1. Для жилых домов, выходящих на магистральные улицы, количество жилых помещений не более 10% общей площади первого этажа дома.

2. Коэффициент использования территории:

- для жилых кварталов - не более 1,15 для каждого земельного участка.

Режим территориальных зон, попадающих в зоны охраны, указан в "Видах дополнительных ограничений".

К.2. Коммерческая зона районного значения

Назначение:

Зона К.2 предназначена для обслуживания населения, проживающего в зонах Ж.3 и Ж.4.

Разрешенные "по праву" виды землепользования:

- гостиницы;

- заведения среднего специального образования;

- школы искусств;

- клубы, кинотеатры, видеосалоны;

- танцевальные залы, дискотеки;

- музеи, выставочные залы;

- библиотеки, архивы, информационные центры;

- объекты, связанные с отправлением культа;

- спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы;

- спортплощадки, теннисные корты;

- магазины, торговые центры;

- предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны;

- парикмахерские;

- пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты обслуживания;

- почта, телефон, телеграф;

- приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки;

- бани;

- аптеки;

- поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры;

- здания администраций, офисы фирм и компаний, представительства, конторы;

- суды;

- научные, проектные и конструкторские организации, различные агентства;

- отделения банков;

- издательства, редакционные комплексы.

Неосновные и сопутствующие виды землепользования:

- сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств.

Условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования):

- гаражи и стоянки для постоянного хранения транспортных средств;

- предприятия по обслуживанию транспортных средств;

- временные сооружения мелкорозничной торговли;

- казино;

- общественные туалеты.

Параметры:

2. Высота зданий:

- для всех основных строений количество наземных этажей - 4 - 12 с возможным использованием мансардных этажей;

- высота от уровня земли до верха кровли - не более 44 м;

- как исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.

К.3. Коммерческая зона местного значения

Назначение:

Зона К.3 предназначена для обслуживания населения, проживающего в зонах Ж.1 и Ж.2.

Разрешенные "по праву" виды землепользования:

- существующие на момент принятия Временных правил жилые дома;

- гостиницы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2 соответственно;

- клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения;

- библиотеки;

- объекты, связанные с отправлением культа;

- спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2 соответственно;

- спортплощадки, теннисные корты;

- магазины;

- предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары;

- пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни с магазинами по продаже готовой продукции;

- приемные пункты прачечной и химчистки;

- почта, телефон, телеграф;

- аптеки;

- кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры;

- научные, проектные и конструкторские организации, агентства;

- отделения банков.

Неосновные и сопутствующие виды землепользования:

- сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств.

Параметры:

1. Высота и размеры в плане зданий предприятий обслуживания должны соответствовать требованиям к застройке земельных участков жилой зоны, для которой организуется данная коммерческая зона.

Анализ реализации предыдущего генерального плана

В целом город развивался в соответствии с планировочными решениями генплана 1991 г. при естественном для всех городов Российской Федерации отставании в социально-экономическом развитии и развитии транспортно-инженерной инфраструктуры.

Экономическая база развития. В предыдущем генеральном плане город Тверь рассматривался как крупный промышленный центр с хорошо развитой легкой, пищевой, химической и прочими отраслями промышленности, с намечавшимся ростом количества трудящихся в обслуживающей группе. Однако, основным фактором, определяющим дальнейший рост города, рассматривалась промышленность, особенно машиностроение и металлообработка.

Несмотря на экономический кризис 90-х годов, вызвавший спад производства и сокращение численности сотрудников на предприятиях промышленности (в настоящее время численность промышленного персонала сократилась почти в 1,2 раза по сравнению с исходным годом предыдущего генерального плана), город изменил свою промышленную специализацию. При этом в рыночных условиях отрасли промышленности стали показывать различную динамику – в настоящее время приоритетными отраслями являются машиностроение и пищевая промышленность. Важно отметить, что легкая промышленность переместилась с 1 места на 4, а электроэнергетика с 6 на 3.

При этом, произошло увеличение доли занятых в сфере услуг, главным образом, по причине массового перемещения экономически активного населения в середине девяностых годов из испытывающих трудности государственных предприятий в торговлю, общественное питание и пр. Сфера производства товаров преобладает (по числу занятых) над сферой производства услуг.

Кроме того, общее снижение численности населения города сказалось и на численности трудящихся, которая не достигла расчетной величины.

Численность населения. Наиболее острой проблемой, как и в большинстве регионов Российской Федерации, является убыль населения. Так установленная генеральным планом расчетная численность населения в 550 тыс. человек в силу объективных причин (резкое ухудшение показателей естественного и механического движения) не была достигнута. В настоящее время, по данным Территориального органа федеральной службы статистики по Тверской области, она составляет на 1.01.2012 406,9 тыс. человек.

Жилищное строительство. Согласно градостроительной политике периода разработки предыдущего генерального плана, в качестве приоритетного вида определялось многоэтажное строительство государственного и ведомственного жилья. В последнее десятилетие возник обширный спрос на коттеджную застройку, что сократило возможности сплошной реконструкции усадебного фонда и ускорило процесс исчерпания пригодных для застройки территорий. Темпы строительства многоквартирного жилья резко снизились.

Социальное обслуживание населения. Имеется отставание от планируемых предыдущим генеральным планом объектов соцкультбыта. В предыдущем генеральном плане проектировалась обеспеченность: детскими дошкольными учреждениями - 70 мест на 1 000 жителей (в настоящее время – 41); школами – 130 мест на 1 000 жителей (в настоящее время – 89), больницами – 13,5 коек на 1 000 жителей (в настоящее время – 13,7).

Показатели по детским дошкольным учреждениям и школам, в силу объективных причин – снижения рождаемости, уменьшения финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры, не достигнуты. Обеспеченность больницами соответствует предложениям предыдущего генерального плана.

Территориальное развитие города. Застройка городских территорий осуществлялась в соответствии с планировочной структурой и функциональным зонированием предыдущего генплана за исключением северо-восточной части города (Затверечье), которая за предыдущий период практически не развивалась. На основе анализа необходимо отметить следующее:

• территориальное развитие городских территорий велось в основном в северном, северо-западном (Заволжский район) и южном направлениях (Южный и Южный Д: жилые районы, Мамулино). В соответствии с генпланом осуществлено масштабное освоение этих территорий многоквартирной застройкой;

• в Центральном и Московском районах получили завершение жилые районы южнее р. Лазури, жилые районы Четка, Бобачевская роща;

• существенной реконструкции были подвергнуты прибрежные территории в Заволжском районе, вопреки разработанному Ленгипрогором “Проекту зон охраны памятников истории и культуры” (1994 г.), была нарушена историческая планировочная структура этой части города и построены жилые и общественные здания высотой, не соответствующей высотному регламенту, заложенному в проекте;

• историческая планировочная структура центра города была сохранена, но размещены новые общественные здания, не соответствующие по размерам (высоте и длине фасадов) регламенту застройки центральной части города;

• усадебная застройка велась, в основном, в соответствии с предложениями генплана, за исключением строительства отдельных участков элитной застройки в прибрежных территориях (р. Тверцы) и в центральной части города (ул. Пушкинская, ул. Серебряная);

• развитие производственных зон осуществлялось в соответствии с генпланом 1991 года, за исключением промзоны “Лазурная”, застраиваемой хаотично, нерационально осваивая обширные городские территории;

• не получила своего развития система общественных центров Заволожья, Пролетарского района и Московского района;

• система озеленения общего пользования сформирована фрагментарно, отсутствуют сформированные и благоустроенные рекреационные зоны.

Транспортная инфраструктура. Строительство транспортных коммуникаций проводилось с существенным отставанием от намеченных параметров. Не сформирована система магистралей непрерывного движения и обходных трасс (северо-западного и восточного автодорожных обходов). Завершено строительство Восточного моста, но не были построены новые западный и восточный мостовые переходы через р. Волгу, четыре намеченных генпланом путепроводов через железную дорогу.

Линии электротранспорта построены только в микрорайонах Южный и Первомайский, не реализовано – по ул.Красина, трамвайной линии по ул.П.Савельевой, троллейбусных на связи Южный – Первомайский и в Затверечье.

В части сооружений внешнего транспорта не решены основные вопросы, определяющие ограничения для территориального и функционального развития города – не перенесена железнодорожная линия на Васильевский Мох и не выполнен поворот взлетно-посадочной полосы аэродрома Мигалово.

Инженерная подготовка территории. Реализовано строительство набережных р. Волга в центральной части города (в районе Старого моста и Советского пер.). Не осуществлено благоустройство р.Тьмаки на всем протяжении городской застройки с организацией набережных, берегоукрепления, устройства нового русла в устьевой части и водосбросного канала Тьмака – Волга. Не реализовано благоустройство р. Лазури и подсыпка заболоченных территорий в Затверечье.

Список использованной литературы

1. Градостроительный кодекс Российский Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // Собрание законодательства РФ. – 2004.

2. Пояснительная записка к Генеральному плану города Твери.-Тверь,2012.

3. Приложение к Правилам землепользования и застройки г. Твери с изм., внесенными решениями Тверской городской Думы от 23.12.2010 N 442.